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关于印发《滁州市客运出租汽车管理办法》的通知

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关于印发《滁州市客运出租汽车管理办法》的通知

安徽省滁州市人民政府


关于印发《滁州市客运出租汽车管理办法》的通知

滁政〔2010〕52号


市政府各部门、各直属机构:
 《滁州市客运出租汽车管理办法》已经市政府第十七次常务会议讨论通过,现予以印发,请认真贯彻执行。

二〇一〇年四月三十日

滁州市客运出租汽车管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强客运出租汽车行业管理,规范经营行为,提高服务质量,保障乘客、经营者、驾驶员以及其他从业人员的合法权益,促进客运出租汽车行业健康发展,根据《安徽省道路运输管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于城市中心城区(95平方公里)客运出租汽车的经营和监督管理。
第三条 本办法所称客运出租汽车(以下简称出租汽车)是指依照本办法取得出租汽车经营权,根据乘客意愿提供客运服务,按照行驶里程、时间计价收费的五座以下小型客车。
第四条 市人民政府交通运输管理部门是本市客运出租汽车行业的主管部门,其所属的出租汽车管理机构具体实施出租汽车行业的管理工作。
市公安、工商、税务、财政、物价、质量技术监督、人力资源和社会保障、建设、行政执法等有关部门,应按照各自职责,做好出租汽车行业相关管理工作。
第五条 出租汽车行业实行统一管理、规范服务、公平竞争、统筹规划、协调发展的原则。
鼓励出租汽车企业实行集约化、规模化经营。
第六条 出租汽车行业的发展应当与本市经济、社会发展相适应,与城市建设和其他公共事业的发展相协调,按市场需求实行总量控制。出租汽车的经营权投放总量由市交通运输主管部门根据社会经济发展、城市建设规模、人口流动及市场需求拟订计划,报市人民政府批准后组织实施。
第七条 出租汽车企业及从业人员,应当自觉遵守交通运输法规,诚信经营、文明服务、合法收费、公平竞争,并自觉接受行业管理部门的管理和社会监督。
第八条 依法成立的出租汽车行业协会应当根据法律、法规及协会章程对出租汽车行业加强自律管理。

第二章 经营许可

第九条 出租汽车客运经营实行出租汽车经营资格许可、车辆运营许可和驾驶员客运资格许可制度。
第十条 本办法实施前已经取得出租汽车经营权的,在明晰产权、规范权属关系的基础上,确定经营者,具体方案由市交通行政主管部门制定,经市政府同意后实施。
本办法实施后新投放的出租汽车经营权,通过招标投标等公开、公平的方式确定经营者并实行企业化经营。
经营者应当与交通运输行政主管部门所属的出租汽车管理机构签订《出租汽车经营权使用合同》,取得经营权。经营者应当持有关许可证件依法办理工商营业执照和税务登记等有关手续后,方可运营。取得经营权后3个月内未将车辆投入运营的,视为自动放弃。
出租汽车经营权严禁私下转让。出租汽车经营企业与其委托管理的个体经营者,双方协商一致的,其委托管理的个体经营者的出租汽车经营权可以转让给出租汽车经营企业,但必须及时到出租汽车管理机构办理过户手续。
第十一条 出租车辆运营许可以单台车辆为计算单位,取得经营权的出租汽车按单车颁发车辆运营证,一车一证。
第十二条 出租汽车经营权许可期限为8年。
第十三条 出租汽车企业有下列情形之一的,应当停止运营,交回有关运营证件,并到有关部门办理手续;未在规定时间内办理有关手续的,由交通、工商、税务、公安等部门依照有关规定予以处理:
(一)经营权期满未继续取得经营权的;
(二)经营期间发生严重违法经营行为,被吊销经营资格证的;
(三)经营权未满,自动终止运营的。
第十四条 申请出租汽车经营的企业,应当具备下列条件:
(一)经营与接受委托管理服务的出租汽车不少于200辆,或由企业出资购置的出租汽车达到50辆以上;
(二)具有与经营服务规模相适应的办公场所和固定停车场地;
(三)具有与经营服务业务和规模相适应的技术、财务、经营管理人员;
(四)具有良好的银行资信、财务状况及相应的责任承担能力;
(五)具有与经营业务相适应并符合规定条件的驾驶员;
(六)具有企业章程和与经营配套的营运管理制度;
(七)法律、法规规定的其他条件。
第十五条 出租汽车个体经营的,应当具备下列条件:
(一)具有符合本办法规定的出租汽车;
(二)有符合规定的资金;
(三)具有独立承担民事责任的能力;
(四)法律、法规规定的其他条件。
第十六条 取得出租汽车经营权的个体应当委托具有经营资质的出租汽车企业实行委托管理,并签订统一制式的委托管理合同。经营个体可自主选择接受委托管理的企业,任何单位和个人不得指定或者强制。
第十七条 从事出租汽车客运经营的车辆,应当具备下列条件:
(一)符合国家营运车辆标准并经检测合格;
(二)安装出租汽车顶灯、空车标志和经检定合格的出租汽车里程计价表;
(三)喷涂出租汽车客运标志;
(四)法律、法规规定的其他条件。
第十八条 从事出租汽车客运运营的驾驶员,应当符合下列条件:
(一)取得相应的机动车驾驶证;
(二)年龄不超过60周岁;
(三)有3年以上驾龄且无重大以上交通责任事故记录。
第十九条 出租汽车驾驶员应当在规定的期限内参加职业培训,经考试合格并取得《出租汽车驾驶员客运资格证》、《服务监督卡》。
出租汽车驾驶员培训考核管理办法由市交通运输主管部门制定。
第二十条 在出租汽车经营权有效期内,经营者按规定办理出租汽车报废、更新手续的,经营权剩余期限可以结转给新车。
第二十一条 申请出租汽车经营资格证、车辆运营证和驾驶员客运资格证的,应当向出租汽车管理机构提出申请,并提交符合规定的有关材料。
出租汽车管理机构应当自受理申请之日起10日内审查完毕,作出许可或者不予许可的决定。不予许可的,应当书面通知申请人并说明理由。
第二十二条 取得出租汽车经营许可的企业,应依法办理工商营业执照、税务登记和相关保险等手续。
第二十三条 出租汽车需要暂停运营的,应向出租汽车管理机构提出申请,办理暂停运营手续,并将《运营证》、计价器等专用标志暂交出租汽车管理机构统一保管。
出租汽车转为非营运车辆的,应当清除出租汽车专用标志和专用设施。达到报废标准的,应当按照国家有关规定办理车辆注销登记手续。
第二十四条 出租汽车企业合并、重组、变更,依照法定程序及有关规定办理相关手续。
出租汽车企业变更法定代表人、注册地址应当到出租汽车管理机构办理变更登记。

第三章 经营管理与服务

第二十五条 出租汽车企业应遵守下列规定:
(一)遵守法律、法规和规章,接受有关行政主管部门的监督检查;
(二)按照国家有关技术规范对出租汽车及配套设施、设备进行定期维护和检测,确保车辆技术状况良好;
(三)建立健全驾驶员及车辆档案,按规定向出租汽车管理机构报送统计资料;
(四)严格执行核准的出租汽车运价和托管服务费等标准,按规定使用税务部门统一印制的专用票据;
(五)定期对经营管理人员、驾驶员及其他从业人员进行安全和文明优质服务教育,提高管理和服务水平;
(六)配合出租汽车管理机构及时处理乘客投诉、查找遗失物品;
(七)使用统一制式合同文本与驾驶员及其他从业人员签订劳动合同或托管协议,明确双方的权利和义务,并报出租汽车管理机构备案;
(八)车辆不得擅自悬挂、喷印和粘贴车身广告或其他标志标识,车窗不得使用有色玻璃,不得粘贴深色太阳膜;
(九)依法办理乘客意外伤害保险、第三者责任险、承运人责任险和国家规定的其他强制性保险;
(十)不得聘用无出租汽车客运资格证的驾驶员从事出租汽车运营;
(十一)不得擅自将车辆转让或者移作他用;
(十二)不得以要求驾驶员出资购置车辆、一次性买断出租汽车经营权或者以收取风险抵押金、财产抵押金、运营收入保证金、高额承包费等方式向出租汽车驾驶员转嫁投资和经营风险;
(十三)遇有抢险、救灾、突发公共事件、重大活动等特殊情况,应当服从出租汽车管理机构的统一调度;
(十四)维护社会稳定,切实加强从业人员的教育和管理,防止违法上访、游行示威、罢运等事件的发生;
(十五)法律、法规的其他规定。
第二十六条 出租汽车驾驶员应当遵守下列规定:
(一)遵章守法、安全行车、文明服务、礼貌待客,执行服务标准;
(二)保持车辆技术性能、设施、设备完好、车容整洁;
(三)随车携带经营资格证、车辆运营证、驾驶员客运资格证,并按规定摆放服务监督卡;
(四)出租汽车空车待租时,应当开启空车待租标志;
(五)按计价器显示或与乘客约定的金额收取车费,并主动给付专用票据;
(六)按照乘客指定的目的地选择合理路线行驶,不得故意绕行;
(七)在许可的营运区域内运营,不得异地营运,但可以送乘客到异地并载客返程;
(八)不得无故拒载乘客;
(九)未经乘客同意不得招揽他人同乘;
(十)按乘客要求使用车内设施提供服务;
(十一)按规定使用出租汽车顶灯,不得故意遮挡或污损出租汽车专用号牌;
(十二)发现乘客遗失物品的,应当及时归还失主,无法归还的,应当及时交有关部门依法处置;
(十三)在火车站、汽车站、风景区、商业区等设有出租汽车停车区域运营的,应当依次排队候客,不得站外揽客,扰乱站场秩序;
(十四)不得以任何形式垄断经营,欺行霸市;
(十五)法律、法规的其他规定。
第二十七条 出租汽车驾驶员应当根据乘客意愿,按照规定就近停车,方便乘客上下。
在中心城区道路范围内,公安部门根据方便乘客的原则和道路交通条件,应当合理设置出租汽车停靠站点,并设立明显标志;出租汽车应当在停靠站内停车,上下乘客。
第二十八条 有下列情形之一的,视为出租汽车驾驶员拒载:
(一)车辆开启空车待租标志,遇乘客示意停车后不载乘客的;
(二)车辆开启空车待租标志,停靠在待客区或路边候客而不载客的;
(三)载客途中未经乘客同意中断、终止服务或将乘客移交他人运送的;
(四)在运营期间挑捡乘客的。
第二十九条 乘客有下列情形之一的,出租汽车驾驶员可以谢绝或者终止服务,终止服务前的车费,乘客应当按照计价器显示的金额支付:
(一)携带国家规定不得携带乘车的危险物品及其他禁止物品乘车的;
(二)要求通过无法通行路段、禁行路段或在禁止上下客路段上下客的;
(三)乘客要求实施其他违法、违规行为的。
第三十条 乘客要求出市区或夜间驶往边远、偏僻地区的,出租汽车驾驶员认为必要时,可以要求乘客随同到就近的治安报警点、出租汽车管理服务机构或其所属的出租汽车企业办理登记手续,乘客不予配合的,驾驶员可以拒绝提供服务。
第三十一条 外地出租汽车送客至本市后应当关闭空车待租标志,不得异地营运。
第三十二条 乘客应当文明乘车,并遵守下列规定:
(一)不得携带国家规定禁止携带的危险物品及其他禁止携带物品乘车;
(二)不得要求驾驶员违反管理规定或其他违法行为;
(三)按计价器显示或约定金额支付车费,并承担乘车途中过桥、过路、过渡等费用;
(四)不得在车内吸烟、随意吐痰、乱扔废弃物和损坏车内设备。
第三十三条 驾驶员有下列情形之一的,乘客可以拒付车费:
(一)不使用计价器或不按计价器显示的金额和约定收费的;
(二)不按规定给付出租汽车专用票据的;
(三)因驾驶员的过失或车辆原因无法完成约定服务的;
(四)驾驶员未经乘客允许搭乘他人的。
第三十四条 交通运输行政主管部门应当会同建设、规划、公安、市容等有关部门,在火车站、汽车站、商业区、风景区以及其他客流比较集中的公共场所,规划、设置出租汽车专用候客区。
第三十五条 交通运输主管部门应当根据本市经济发展和出租汽车经营成本的变化情况,适时提出调整出租汽车运价标准的方案,由价格主管部门依法批准后执行。
第三十六条 出租汽车管理机构应建立健全投诉制度,设立并公布投诉电话。
乘客认为驾驶员侵犯其合法权益的,可以向出租汽车管理机构投诉。乘客投诉应当提供所乘出租汽车车牌号、乘车票据、起止地点、行驶路线、本人联系方式及真实姓名等有关证据和资料。
乘客自投诉之日起5日内不提供有关证据和资料或者不协助调查的,视为放弃投诉权利。出租汽车管理机构发现乘客投诉依据不充分、证据不足,或者属于无理取闹、恶意诬陷的,可以拒绝受理。
被投诉的驾驶员及所在企业应当协助出租汽车管理机构调查处理。无正当理由不接受调查询问的,视为放弃申辩权利。
第三十七条 乘客投诉计价器失准的,出租汽车管理机构受理后,可以将计价器及其附属装置进行证据登记封存,并送质量技术监督部门检定确认,由此发生的直接费用由乘客先行垫付,最终由责任者承担。
第三十八条 驾驶员对经营者的投诉、驾驶员及经营者对出租汽车管理工作人员的投诉,市交通运输主管部门、出租汽车管理机构及有关主管部门应当依法及时处理。
第三十九条 出租汽车经营者或驾驶员报警求助时,公安机关应当立即处置、救援,保护出租汽车经营者、驾驶员和乘客的生命财产安全。

第四章 监督检查

第四十条 市交通运输主管部门及其所属的出租汽车管理机构应当加强对出租汽车经营活动的监督检查,及时查处和制止扰乱出租汽车市场秩序的行为。
第四十一条 出租汽车管理机构执法人员实施监督检查时,可以向有关单位和个人了解情况,查阅和复制有关材料,但应保守被检查单位和个人的商业秘密。
被检查的单位和个人应当接受出租汽车管理机构执法人员依法实施的监督检查,如实提供有关材料或者情况。
第四十二条 出租汽车管理机构应每年对出租汽车经营企业进行安全质量信誉考核。考核合格的企业参加公平竞争方式确定经营权的,同等条件下具有优先权。
国家、省对经营权期满后处理有新的规定的,按其规定办理。
对经营企业考核的具体办法由市交通行政主管部门制定。

第五章 法律责任

第四十三条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由出租汽车管理机构按照下列规定处罚:
(一)未取得出租汽车经营资格证,擅自从事出租汽车客运运营的,责令停止经营,没收违法所得,处违法所得2倍以上10倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足2万元的,处3万元以上10万元以下的罚款;
(二)出租汽车客运经营者使用未取得出租汽车车辆运营证的车辆从事出租汽车客运经营的,责令改正,没收违法所得,处5000元以上1万元以下的罚款;逾期未改正的,吊销出租汽车经营资格证;
(三)出租汽车客运经营者聘用未取得出租汽车驾驶员客运资格证的人员驾驶出租汽车的,责令改正,没收违法所得,处2000元罚款;逾期未改正的,吊销车辆运营证。
第四十四条 违反本办法规定,出租汽车客运经营者有下列行为之一的,由出租汽车管理机构按照下列规定处罚:
(一)未报告出租汽车管理机构,擅自终止出租汽车客运经营的,责令改正;逾期未改正的,吊销出租汽车经营资格证和车辆运营证;
(二)擅自转让出租汽车经营资格证、车辆运营证的,责令停止违法行为,吊销出租汽车经营资格证和车辆运营证,没收违法所得,并处2000元以上1万元以下的罚款。
第四十五条 违反本办法规定,出租汽车驾驶员有下列行为之一的,由出租汽车管理机构责令改正,并按照下列规定处罚:
(一)未持出租汽车驾驶员客运资格证上岗的,处警告或者20元以上200元以下的罚款;
(二)未按照出租汽车里程计价表显示的金额收取运费的,处100元以上500元以下的罚款;
(三)超出许可的营运区域营运的,没收违法所得,处1000元以上3000元以下的罚款;情节严重的,吊销出租汽车驾驶员客运资格证;
(四)故意绕行或者营运中未经乘客同意搭乘其他乘客的,没收违法所得,处100元以上500元以下的罚款;
(五)无故拒载乘客的,处100元以上500元以下的罚款;情节严重的,吊销出租汽车驾驶员客运资格证。
第四十六条 出租汽车经营者、驾驶员及乘客的行为违反道路交通安全、工商、税务、物价、质量技术监督、人力资源和社会保障、建设、行政执法等管理规定的,由有关部门依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十七条 交通运输行政主管部门及其所属的出租汽车管理机构工作人员有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)不按照法定的条件、程序和期限实施行政许可的;
(二)参与或者变相参与出租汽车经营的;
(三)发现违法行为不及时查处的;
(四)违法扣留出租汽车、车辆运营证的;
(五)索取、收受他人财物或者谋取其他利益的;
(六)违反法律、法规规定的其他行为的。

第六章 附 则

第四十八条 本办法未尽事宜按照有关法律、法规的规定办理。
第四十九条 本办法由市交通运输局负责解释。
第五十条 本办法自印发之日起施行。1998年11月市政府发布的《滁州市客运出租汽车管理办法》(滁政〔1998〕146号)同时废止。



邯郸市物业管理办法

河北省邯郸市人民政府


邯郸市物业管理办法

邯郸市人民政府令第103号


[2003.09.26]

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,对市主城区内的物业管理活动直接进行管理。

邯郸县房产行政主管部门负责本县未纳入主城区区域的物业管理活动的监督管理工作。其他各县(市)、峰峰矿区人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。





第二章 业主及业主大会

第四条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。



第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法按省有关规定执行。

第八条 住宅物业业主数量超过200人(含200)时,可按幢、单元、楼层等为单位选出代表参加业主大会。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条 业主筹备成立首次业主大会,应当在物业所在地房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地房产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法按照省有关规定执行。

第十条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)决定由全体业主承担业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案;

(六)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十三条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;


(四)监督业主公约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房产行政主管部门备案,主城区向市人民政府房产行政主管部门备案,并提供下列资料:

(一)成立业主委员会登记申请书;

(二)物业基本情况及业主情况;

(三)业主委员会委员名单及基本情况;

(四)业主大会章程;

(五)第一次业主大会决议。

业主委员会换届或变更的,应当及时办理变更备案手续。

第十六条 业主委员会向县级以上房产行政主管部门备案后,凭房产行政主管部门核发的刻制印章介绍信,到公安部门申请刻制业主大会、业主委员会印章。

第十七条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会组成人员数额不低于5人,应为单数(具体人数由业主大会决定)。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十八条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。


第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十四条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模不足3万平方米的,经物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十六条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;


(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第二十七条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。开发建设单位在移交住宅物业时,总建筑面积在30万平方米以下的按0.2%的比例(最低不少于30平方米),提供住宅区物业管理用房;总建筑面积在30万平方米以上的按0.15%的比例(最低不少于600平方米),提供住宅区物业管理用房,产权归全体业主所有,由物业管理企业使用。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第二十八条 县(区)人民政府房产行政主管部门参与辖区内住宅物业综合验收,市主城区由市人民政府房产行政主管部门参与住宅物业综合验收。 第四章 物业管理服务

第二十九条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

第三十条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,必须持有关部门核发的物业管理资质证书,方可开展物业管理业务。

市外物业管理企业进入本市从事物业管理经营活动的,需持物业管理企业资质证书(原件)等有关合法有效证件,到市房产行政主管部门备案。

第三十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十二条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

第三十三条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第三十四条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第三十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。可合并和集中收费的,应当合并和集中收取。具体收费办法按有关规定执行,并在物业服务合同中约定。价格主管部门和房产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督。

第三十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

第三十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收以上费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十八条 住宅区内的公用照明设施由物业管理企业负责维护、管理,电费由业主或物业使用人支付。

第三十九条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第四十条 物业管理企业可通过劳动力市场公开招录从业人员。优先录用下岗人员的,可享受再就业有关优惠政策。 第五章 物业的使用和维护

第四十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第四十二条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第四十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界,负责界限以外(含计费表)的管线及设备的维修、养护。

采用城镇集中供热的,其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。

采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其它方式供热的,由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。

上述部门或单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第四十四条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金的收取、使用、管理按有关规定执行。

第四十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

第四十七条 业主选聘物业管理企业对物业管理区域实施物业管理的,原由街道办事处、居民委员会、派出所、建设等单位管理的车棚、车位、垃圾清扫、卫生保洁、保安等管理项目,应移交给物业管理企业进行管理。

第四十八条 环卫部门应按有关规定向产生垃圾的业主和物业使用人收取垃圾清运费,或通过签订有偿服务协议委托物业管理企业代为收取。


第六章 法律责任

第四十九条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第五十条 违反本办法的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十一条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十二条 违反本办法的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由房产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十三条 违反本办法的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十四条 违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十五条 违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十六条 违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十七条 违反本办法的规定,有下列行为之一的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十八条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可向人民法院起诉。

第五十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第六十条 违反本办法的规定,房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附则

第六十一条 本办法自2003年11月1日起施行。《邯郸市城市住宅区物业管理办法》同时废止。



关于同意北海市人民政府盘整土地、促进房地产业发展的办法的批复

广西壮族自治区人民政府


关于同意北海市人民政府盘整土地、促进房地产业发展的办法的批复
广西壮族自治区人民政府



北海市人民政府:
你们《关于报请审批〈北海市人民政府关于盘整土地及促进房地产业发展的办法〉的请示》(北政报〔1996〕28号)悉。经自治区人民政府常务会议讨论,同意你们关于盘整土地及促进房地产业发展的办法,请你们认真贯彻执行,做好盘整土地工作,促进北海经济健康发展。

北海市人民政府关于盘整土地及促进房地产业发展的办法

第一章 总 则
第一条 为了规范房地产市场,合理、有效开发土地,促进北海市城市建设和经济发展,根据国家有关法律、法规,结合北海市实际情况,特制定本办法。
第二条 本办法适用于北海市市区。
第三条 盘整土地和促进房地产业发展应当坚持合法、合理、合情的原则,既尊重历史,又考虑现实情况,更着眼未来的发展,做到规范市场和促进发展相结合。
第四条 本办法所称一类区域,是指北海大道(云南路口至银海路口段)、四川路(北海大道路口至银滩大道路口段)、银海路(北海大道路口至疏港大道路口段)、疏港大道(云南路口至银海路口段)、兴桂路等五个路段两侧的临街地块和港澳工业开发区、北海市工业开发区、四川
工业开发区、银海区工业园、华侨投资开发区以及银滩西区黄海路延伸线以西的范围。
本办法所称二类区域,是指由北海大道、银滩大道、西藏路、南北大道(铁路以北段)、银海路(铁路以南段)和铁路线所围合的区域中除一类区域以外的区域以及市区已建成的四十米以上道路两侧的临街地块、保税区规划范围内的近期开发用地和银滩西区黄海路延伸线以东(含西岛
)的范围。
本办法所称三类区域,是指市区除一类区域和二类区域以外的范围。
第五条 本办法所称重点项目,是指高新科技项目、高附加值工业项目、基础设施项目、公共设施项目、扶贫项目、较大规模的商业市场项目、符合国家规划标准的成片配套的居住区项目、农业综合开发项目、旅游观光度假项目以及市人民政府认定的对北海市社会经济发展有重大意义
的其他项目。
第六条 土地盘整工作中,开发区和享受开发区待遇的单位(含修建道路、机场补偿用地单位)视为一个用地单位。

第二章 土 地 盘 整
第七条 盘整土地,应当以城市规划、土地管理、房地产管理等法律、法规规定的法定手续办理程度为依据,并根据土地所处位置、基础设施配套情况等分别进行处理。
第八条 用地单位已办理选址意见书、取得规划蓝线图但未办理建设用地规划许可证、取得规划红线图的,用地单位应当在本办法施行之日起一个月内申请办理建设用地规划许可证,取得规划红线图。逾期不申请办理的,原规划蓝线图作废。
第九条 用地单位已办理建设用地规划许可证、取得规划红线图,但未缴清地价款(即土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、城市基础设施配套费、土地使用权出让金,下同)又未依法办理土地使用权出让手续的,按下列规定处理:
(一)一类区域内:已征地的,用地单位应当在本办法施行之日起二个月内缴清地价款,办理土地使用权出让手续;未征地的,用地单位应当在本办法施行之日起二个月内预交30%以上的地价款,土地征用后(从签订征地协议书之日起计算,下同),用地单位应当在接到书面通知之
日起二个月内缴清地价款,办理土地使用权出让手续。
(二)二类区域内:已征地的,用地单位应当在本办法施行之日起三个月内缴清地价款,办理土地使用权出让手续;未征地的,用地单位应当在本办法施行之日起三个月内预交30%以上的地价款,土地征用后,用地单位应当在接到书面通知之日起二个月内缴清地价款,办理土地使用
权出让手续。
(三)三类区域内:已征地的,用地单位应当在本办法施行之日起六个月内缴清地价款,办理土地使用权出让手续;未征地的,用地单位应当在本办法施行之日起六个月内预交30%以上的地价款,土地征用后,用地单位应当在接到书面通知之日起二个月内缴清地价款,办理土地使用
权出让手续。
二类、三类区域内未征地的,用地单位在前款第(二)、(三)项规定的期限内缴纳地价款确有困难的,经市土地管理部门批准,可以适当延长,但最长不得超过三个月。延长期限缴纳地价款的,在延长期限之日起每日收取应缴纳地价款千分之零点五的滞纳金。
第十条 用地单位未按照本办法第九条第一款规定的期限缴纳地价款又未申请延长期限,或者经批准延长期限后未在延长的期限内缴纳地价款的,应当在期限届满之日起一个月内向市城市规划行政主管部门申请办理用地规划变更手续,取得与其所缴地价款数额相应面积的土地的建设用

地规划许可证,然后向市土地管理部门提出用地申请,由市土地管理部门与用地单位重新签订土地使用权出让合同,同时废止原土地使用权出让合同。
土地使用权出让合同重新签订后,用地单位应当向市土地管理部门申请登记,经市土地管理部门核实,由市人民政府颁发土地使用权证书。未取得土地使用权证书的原规划红线图内的其他土地,由市人民政府另行处理。
按城市规划不能分割发放建设用地规划许可证或者现用地性质与城市规划相冲突的建设用地,由市城市规划行政主管部门、土地管理部门按等值原则调整用地位置和面积。
用地单位未按照第一款规定申请办理用地规划变更手续或者重新签订土地使用权出让合同的,市城市规划行政主管部门、土地管理部门可以按照第一款、第三款的规定对原规划红线图的土地进行处理。
第十一条 以修路补偿和旧城区拆迁补偿以及其他补偿方式出让土地使用权的,将经市人民政府与投资单位决算核实后的投入资金视为已交地价款,优先办理与投入资金数额相应面积的土地使用权出让手续。
第十二条 已出让土地使用权的土地,其用地性质与城市规划中的城市基础设施用地、公共设施用地、公共绿化用地和社会公共利益需要的其他用地相冲突的,可以依照法律程序提前收回,并根据用地单位使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。具体补偿办法由市
人民政府另行制定。
第十三条 自本办法实行之日起,除下列用地情况外的国有土地使用权,原则上采用竞价方式(招标或拍卖)出让:
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)政府认定的对北海社会经济发展有重大影响的项目用地;
(四)解决遗留问题所需用地;
(五)法律和行政法规规定的其它用地。
第十四条 以出让方式取得土地使用权的,可以依法转让、抵押。土地使用权的转让和抵押,统一由市房地产交易中心代办有关手续。
第十五条 本办法施行前未依法办理土地使用权变更登记手续而转让土地使用权的,应当在下列规定的期限内申请办理土地使用权变更登记手续:
(一)本办法施行前取得土地使用权证书的,自本办法施行之日起一个月内;
(二)本办法施行后取得土地使用权证书的,自取得土地使用权证书之日起一个月内。
依照前款规定办理土地使用权变更登记手续时,由依法取得评估资格的评估机构进行评估并经市土地管理部门确认,按评估价值计缴税费;营业税征收后由市财政在征收之日起一个月内返还40%;土地权属变更管理费按评估价值0.25%计收。

第三章 土 地 开 发
第十六条 土地开发应当控制总量、缩短战线、集中建设、确保重点,一、二类区域和重点项目优先开发,使投资产生集聚效应和产业拉动效应。
第十七条 位于一类区域的建设项目和其他区域的重点项目,在本办法施行之日起一年内投资开发的,固定资产投资方向调节税征收后,由市财政在征收之日起一个月内返还50%;国家和自治区规定的行政事业性收费收取后,由市财政在征收之日起一个月内返还10%;减半征收水
、电、通讯等基础设施增容费,水电用量优先在计划内安排。
第十八条 位于二类区域的建设项目,在本办法施行之日起一年内投资开发的,固定资产投资方向调节税征收后,由市财政在征收之日起一个月内返还50%;国家和自治区规定的行政事业性收费收取后,由市财政在征收之日起一个月内返还5%。
第十九条 政府实行分区域类别的征地、市政设施配套政策,优先为一类区域征地、市政设施配套,其次为二类区域,再次为三类区域。
第二十条 用地单位按照原规划要求(主要指层数)进行建设确有困难的,可以向市城市规划行政主管部门申请办理有关变更手续。
第二十一条 一类区域的建设用地,用地单位应当在下列规定的期限内达到开发建设要求:
(一)本办法施行前取得土地使用权证书的,自本办法施行之日起一年内;
(二)本办法施行后取得土地使用权证书的,自取得土地使用权证书之日起一年内。
其中,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上(不含地价款);属于成片开发土地的,形成至少路通、水通、电通、场地平整的工业用地或者其他建设用地条件。
二、三类区域的建设用地,具备开发建设条件后,按照前款规定的要求进行开发建设。
用地单位未按照第一款、第二款规定进行开发建设的,市土地管理部门可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;二年内未达到第一款、第二款规定的开发要求的,市土地管理部门可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成动工
开发迟延的除外。
第二十二条 用地单位可根据其实际开发能力,将其建设用地按等价原则申请调整至其他区域,但必须满足调整后所在区域城市规划、开发期限和开发条件的要求。

第四章 房产交易
第二十三条 支持和鼓励商品房交易。商品房交易统一由市房地产交易中心代办产权变更登记手续。
第二十四条 自本办法施行之日起一年内买卖商品房的,可享受如下优惠待遇:
(一)契税、固定资产投资方向调节税征收后,由市财政在征收之日起一个月内全额返还;
(二)营业税征收后,由市财政在征收之日起一个月内返还40%;
(三)房屋交易鉴证费按评估价值1%收取。
第二十五条 集资房、解困房等非商品房进入市场销售的,需补交所减免的各种费用。新建非商品房自竣工之日起五年内不得进入市场。
第二十六条 鼓励分期购买商品房。分期购买商品房的,买方支付30%以上房价并按规定缴纳全部税费后,经买卖双方协商,可以办理有限产权的房屋所有权证明书,并可以转让、出租和抵押。具体办法由市人民政府另行制定。
第二十七条 非北海市区户口的公民每购买二十五平方米的商品房,可以获得一个北海市长期居住证(绿卡)指标,一年后转为正式户口,但购买一套商品房获得的北海市长期居住证指标最多不得超过六个。
已获得北海市长期居住证指标的商品房转让时,不适用前款规定。

第五章 附 则
第二十八条 本办法没有涉及到的问题,依据有关法律、法规和政策进行处理。
第二十九条 本办法由市人民政府负责解释。
第三十条 本办法自一九九六年五月一日起执行。



1996年4月16日