国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　关键词：情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

　　在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义
　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者：蔡英杰
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湖北省十堰市人民政府办公室


十政办发[2007]19号


十堰市人民政府办公室关于印发《十堰市法律援助实施细则》的通知

各县市区人民政府，市政府各部门：
　　《十堰市法律援助实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇七年三月五日

　　　　　　　　　　　　　　十堰市法律援助实施细则

　　　　　　　　　　　　　　　　第一章 总　则

　　第一条　为保障公民享受平等的法律保护，规范法律援助工作，根据国家有关法律和国务院《法律援助条例》及《湖北省法律援助办法》的规定，结合本市实际，制定本细则。
　　第二条　本细则所称的法律援助，是指由十堰市政府和县（市、区）政府设立的法律援助机构组织法律服务机构和法律服务人员，为符合法律援助条件的公民提供无偿的法律帮助。
　　第三条　县级以上人民政府司法行政部门主管本行政区域内的法律援助工作。各级法律援助机构具体负责组织、指导、实施本行政区域内的法律援助工作。
　　第四条　法律援助是政府的责任，各级人民政府应采取积极措施推动法律援助工作，将法律援助经费纳入财政预算，以保障法律援助事业与经济、社会协调发展。
　　法律援助经费的来源包括财政预算拨款和依法接受的捐赠款。法律援助经费专款专用，接受财政、审计部门的监督。
　　第五条　凡是在十堰市登记注册、依法成立的律师事务所、公证处、基层法律服务所等法律服务机构及其执业人员，依照法律和有关规定，应当接受法律援助机构的指派，履行法律援助义务。
　　第六条　劳动仲裁机构以及有关鉴定机构，对法律援助案件的受援人应缓收、减收或免收有关费用。
　　法律援助人员依法查询、复制有关资料的，相关国家机关、社会团体、企事业单位及其他组织应当提供，免收查询费。
　　第七条　法律援助机构、法律援助人员依法开展法律援助工作，国家机关、社会团体、企事业单位及其他组织应当给予支持。政府支持和鼓励社会团体、其他组织和法律服务人员自愿对经济困难或者有其他特殊困难的当事人免费提供法律服务。
　　第八条　对在法律援助工作中做出突出贡献的组织和个人，各市县级人民政府、司法行政部门给予表彰、奖励。

　　　　　　　　　　　　第二章 法律援助的对象、范围和形式

　　第九条　具有我市户籍或者来我市务工的公民等，符合以下条件的可申请法律援助：
　　（一）有充分的理由及相关证据证明为保障自己的合法权益需要法律帮助的。
　　（二）家庭确有经济困难，不能支付或者不能完全支付法律服务费用的。
　　经济困难，是指农村贫困人员，包括农村特困救助对象、农村特困优抚对象、农村五保供养对象；非农业户口人员无工资收入，或者家庭成员的收入不超过市政府公布的当年最低生活保障标准线且无其他经济收入的。
　　第十条　有下列情形之一的，法律援助机构应当提供法律援助，并无需对受援人进行经济状况审查。
　　（一）主张因见义勇为行为而产生的民事权益的；
　　（二）刑事案件的被告人是盲、聋、哑人或者未成年人而没有委托辩护人，人民法院为被告人指定辩护的；
　　（三）刑事案件被告人可能被判处死刑而没有委托辩护人，人民法院为被告人指定辩护的；
　　（四）农民工申请支付劳动报酬和工伤赔偿的。
　　第十一条　各级人民政府和司法行政机关认为确有必要提供法律援助的，法律援助机构应当提供法律援助。
　　第十二条　有关公益福利组织或者公益事项需要法律援助的，可申请法律援助。
　　第十三条　法律援助的案件范围是：
　　（一）刑事案件；
　　（二）依法请求国家赔偿的；
　　（三）请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的；
　　（四）请求发给抚恤金、救济金的；
　　（五）请求给付赡养费、抚养费、扶养费的；
　　（六）请求支付劳动报酬和工伤赔偿的；
　　（七）主张因见义勇为行为产生的民事权益的；
　　（八）其他确需法律援助的事项。
　　第十四条　法律援助主要采取以下形式：
　　（一）解答法律咨询、代拟法律文书；
　　（二）刑事辩护和刑事代理；
　　（三）民事、行政诉讼代理；
　　（四）仲裁代理和其他非诉讼法律事务代理；
　　（五）公证证明、司法鉴定；
　　（六）其他形式的法律服务。

　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　程　序

　　第十五条　申请法律援助应当填写《法律援助申请表》。《法律援助申请表》由司法行政部门统一印制。
　　第十六条　申请法律援助应当提交下列证明及材料：
　　（一）本人有效身份证明；
　　（二）家庭经济状况证明；
　　（三）与所申请法律援助事项的相关的证明及证据材料；
　　（四）法律援助机构认为需要提供的其他材料。
　　第十七条　申请人为无民事行为能力或者限制民事行为能力的，由其监护人或者法定代理人代为申请。
　　第十八条　申请人提供的证明材料不完备或者有疑问的，法律援助机构可通知申请人作必要的补充或者说明，并可向有关单位、个人调查情况。
　　第十九条　法律援助机构负责受理和审批法律援助申请的工作人员有下列情形之一的，应当回避。
　　（一）法律援助事项的申请人或申请人的近亲属；
　　（二）与申请法律援助事项有直接利害关系的。
　　第二十条　法律援助机构应当自收到申请之日起五个工作日内作出是否予以法律援助的决定，对不符合条件者，作出不予提供法律援助的决定，并书面通知申请人。对予以法律援助的，法律援助机构应当与受援人或者其监护人、法定代理人签订法律援助协议。
　　申请人对不给予法律援助决定有异议的，可以在收到通知书之日起十个工作日内向申请地司法行政部门申请重新审议，司法行政部门应当自收到申请之日起五个工作日内做出决定，并书面通知申请人。
　　第二十一条　法律援助人员在办理法律援助事项过程中，必须接受法律援助机构的监督，无正当理由不得拖延、中止援助或者委托他人办理法律援助事务。
　　法律援助人员不得向受援人收取钱、物或者牟取其他不正当利益。
　　第二十二条　法律援助事项办结后，法律援助机构应当向法律援助人员支付补助费。

　　　　　　　　　　　　　　　　第四章 管　辖

　　第二十三条　法律援助工作实行属地管辖，分级管理的原则。市法律援助机构负责协调管理全市的法律援助事务；各县(市、区)法律援助机构负责协调管理本区域的法律援助事务。
　　第二十四条　人民法院指定辩护的刑事法律援助案件，由作出指定的人民法院所在地的同级法律援助机构统一受理。
　　第二十五条　非指定辩护的刑事案件和其他诉讼案件的法律援助申请，由有审判管辖权的人民法院所在地的法律援助机构受理。
　　第二十六条　其他非诉讼法律事项，由申请人住所地或者事由发生地的法律援助机构管理。
　　第二十七条　同一法律援助事项，由同一法律援助机构受理。
　　两个以上法律援助机构都有受理权的法律援助事项，申请人可向其中一个法律援助机构申请。申请人向两个以上法律援助机构提出申请法律援助事项的，由最初收到申请的法律援助机构受理。
　　县（市、区）法律援助机构之间发生管辖争议时，由市级法律援助机构指定管辖。

　　　　　　　　　　　　　　　　第五章 审　查

　　第二十八条　法律援助的审查应遵循统一、公正、全面、准确、及时的原则。
　　第二十九条　法律援助的审查方式主要有书面审查、实地调查、到专门机构或者部门调查。
　　第三十条　对法律援助申请人提交的经济困难证明进行审查，证明材料必须如实载明申请人家庭人口状况、就业状况、家庭人均收入等情况。
　　（一）对于下列证明材料采用书面审查即可给予认定采信：民政、劳动、社保等政府职能部门发放的《最低生活保障金领取证》、《失业证》、《农村特困救助证》、《农村五保供养证》、《优抚证》等专用证件。
　　（二）申请人住所地的区、乡、镇政府或者街道办事处等政府机关的书面证明，须通过实地调查、到专门机构或者部门调查核实后予以认定。
　　（三）对于下列证明材料，法律援助机构可以通过实地调查、到专门机构或者部门调查核实后方可作出采信与否：
　　1、申请人对经济困难状况的陈述；
　　2、申请人所在单位的书面证明和申请人所在的基层群众组织如村委会、居委会的书面证明。

　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　权利和义务

　　第三十一条　受援人享有下列权利：
　　（一）了解为其提供法律援助活动的进展情况；
　　（二）有事实证明法律援助承办人员未适当履行职责的，可以要求更换承办人；
　　（三）依据本细则规定，要求法律援助机构工作人员回避；
　　（四）指定刑事案件受援人有权拒绝辩护人为其辩护；
　　（五）法律、法规、规章规定的其他权利。
　　第三十二条　受援人应当履行下列义务：
　　（一）向法律援助机构如实提供证明材料和相关资料；
　　（二）在法律援助的过程中与法律援助机构及法律援助承办者予以必要的合作；
　　（三）在受援期间因经济状况改善，不符合法律援助条件的，经双方协商，可以不终止法律服务，但是应当支付法律服务费用；
　　（四）受援人因受援案件或者事项的解决而获得较大利益时，应当向法律援助机构补偿法律援助费用；
　　（五）受援人无正当理由拒绝法律援助机构指派的法律服务人员，就同一事项再次提出法律援助申请的，法律援助机构不予受理。
　　第三十三条　法律援助人员享有以下权利：
　　（一）要求受援人提供与法律援助事项有关的材料及其他必要的配合与协助；
　　（二）发现受援人违反本细则规定或者不履行法律援助协议，情节严重的，可向法律援助机构申请终止法律援助服务；
　　（三）法律、法规规定或者法律援助协议约定的其他权利。
　　第三十四条　法律援助人员应当履行以下义务：
　　（一）维护受援人的合法权益，及时办理法律援助事项；
　　（二）及时向法律援助机构和受援人通报法律援助事项的进展情况；
　　（三）保守办理法律援助事项过程中所涉及的国家秘密、个人隐私以及商业秘密；
　　（四）法律、法规规定或者法律援助协议约定的其他义务。

　　　　　　　　　　　　　　第七章 监督和法律责任

　　第三十五条　各级法律援助机构负责本机构指派法律援助案件的检查、监督工作。
　　第三十六条　检查、监督工作坚持公开、公正、严格标准、实事求是的原则。
　　第三十七条　法律援助机构应建立案件检查、监督制度。
　　第三十八条 法律援助机构工作人员违反本《细则》规定的，由司法行政部门依法给予行政处分。
　　律师、公证员、基层法律服务工作者不依法履行法律援助职责，由司法行政部门责令改正，情节严重的，由市司法行政部门给予暂缓或不予年审注册处罚。
　　第三十九条　律师事务所、公证处、基层法律服务所无正当理由拒绝提供法律援助或者阻碍本机构人员履行法律援助义务的，由司法行政机关依据有关规定予以相应的处罚。
　　第四十条　受援人提供虚假证明材料，或者采取其他手段骗取法律援助的，法律援助机构应当撤消其受援资格，并责令其依法支付已获得的法律服务的全部费用。
　　第四十一条　有关单位为申请法律援助的公民出具虚假的经济困难证明的，由法律援助机构建议该单位或者其上级主管部门、监察部门对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

　　　　　　　　　　　　　　　　第八章 附　则

　　第四十二条　本实施细则自发文三十日后执行。