天津市人大常委会


天津市房屋权属登记条例


　　（2005年5月25日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）

第一章　总　则
第一条　为了规范房屋权属登记行为，保障房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条　本条例适用于本市行政区域内的房屋权属登记。
第三条　本条例所称房屋权属登记，是指房屋权属登记机关根据当事人申请，对房屋所有权、房屋他项权等房屋权利进行记载、公示的行为。
本条例所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权、房屋他项权等房屋权利的自然人、法人和其他组织。
第四条　当事人设立、转让、变更和终止房屋权利，应当依法申请房屋权属登记。
房屋权属登记应当依照法律、法规和规章的规定进行。
依法登记的房屋权利受法律保护。未经登记的房屋不得转让。
第五条　市房地产管理局是本市房屋权属登记和管理机关，负责全市房屋权属登记工作。
市房地产管理局可以委托市或者区、县房屋权属登记机构办理房屋权属登记事务。
第六条　市房地产管理局建立全市统一的房屋权属登记簿和登记信息系统，制作统一的房屋权属证书和登记证明，并制定房屋权属登记规范。
房屋权属登记簿实行公开查询制度。

第二章　一般规定
第七条　当事人应当依照本条例的规定向房屋权属登记机关提出房屋权属登记申请；也可以委托代理人申请房屋权属登记。委托代理的，代理人应当提交委托书和身份证明。
房屋权属登记机关依法将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿，并核发房屋权属证书或者登记证明。
第八条　自然人申请房屋权属登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。
法人、其他组织申请房屋权属登记，应当使用其法定名称。
第九条　共有的房屋，应当由共有人共同申请房屋权属登记。
房屋权属登记机关应当将房屋权属共有情况记载于房屋权属登记簿，并向房屋共有人分别核发房屋所有权证和房屋共有权证。房屋所有权证由占有房屋份额最大的共有人持有，或者由房屋共有人协商确定持证人；其他房屋共有人持有房屋共有权证。
第十条　申请房屋权属登记，申请人应当依照本条例向房屋权属登记机关提交有关登记文件。登记文件用外文书写的，还应当提交中文译本。
申请人提交登记文件齐备的，房屋权属登记机关应当受理登记申请，并出具书面凭证，申请日为受理日。登记文件不齐备的，房屋权属登记机关不受理登记申请，并一次性书面告知申请人需要补齐的文件。
房屋权属登记机关需要对房屋的实际状况进行查看时，申请人有义务予以协助。
第十一条　有下列情形之一的，当事人不得申请房屋权属登记：
（一）房屋权属有争议的；
（二）不能提供有效房屋权属来源证明文件的；
（三）属于违法建筑或者临时建筑的；
（四）房屋权利被依法限制的；
（五）法律、法规规定其他不得申请登记的情形。
房屋灭失的，不得申请房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权登记。
第十二条　房屋权属登记机关应当在规定的期限内完成对登记申请的审核。经审核符合登记规定的，房屋权属登记机关应当将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿。房屋权属登记申请的受理日为登记日。
经审核不符合登记规定的，房屋权属登记机关在规定期限内作出不予登记的决定，并书面通知申请人。
第十三条　在房屋权属登记机关将房屋权属登记内容记载于房屋权属登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十四条　房屋权属登记簿应当记载下列内容：
（一）房屋权利人的姓名或者名称；
（二）房屋的坐落；
（三）房屋的面积、设计用途；
（四）房屋他项权事项；
（五）房屋权利被限制事项；
（六）房屋权利登记日期；
（七）土地使用权的取得方式、期限、面积和用途；
（八）房屋权属证书、登记证明的换发、补发事项；
（九）其他应当记载的事项。
第十五条　房屋权属登记簿记载的内容，未经法定程序，任何人不得更改。
房屋权属证书、登记证明应当与房屋权属登记簿的记载一致。记载不一致的，以房屋权属登记簿为准。
第十六条　任何单位和个人不得伪造、涂改房屋权属证书或者登记证明。
第十七条　房屋权利人认为房屋权属登记簿记载的内容有错误的，可以申请更正，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当自受理申请之日起三十日内完成审核。确有错误的，应当对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人；没有错误的，应当作出不予更正的决定，并书面通知申请人。
房屋权属登记机关发现房屋权属登记簿记载的内容有错误的，应当将需要更正的内容书面通知房屋权利人。房屋权利人可以自收到通知之日起三十日内到房屋权属登记机关提出异议。逾期不提出异议或者异议不成立的，房屋权属登记机关对房屋权属登记簿记载的内容予以更正，并书面通知房屋权利人。
第十八条　房屋所有权的利害关系人认为房屋权属登记簿记载的房屋所有权人与实际情况不符的，可以提出异议，并提供有关证明材料。房屋权属登记机关应当在受理异议申请的当日，将异议申请人和异议事项记载于房屋权属登记簿。
异议申请人应当在申请之日起三十日内与房屋权利人达成协议或者向人民法院申请保全，并通知房屋权属登记机关。逾期未达成协议也不申请保全的，该异议失效。
在异议记载于房屋权属登记簿期间，房屋权属登记机关暂不办理转移、变更和他项权登记。
因异议申请不当造成房屋权利人权益损害的，异议申请人应当依法承担赔偿责任。
第十九条　房屋权属证书或者登记证明破损的，房屋权利人可以向房屋权属登记机关申请换发。房屋权属登记机关在换发房屋权属证书、登记证明前，应当收回原房屋权属证书、登记证明。
房屋权属证书或者登记证明灭失的，房屋权利人可以持在本市主要报纸刊登的灭失声明，向房屋权属登记机关申请补发。自补发之日起，原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十条　房屋权属证书、登记证明记载内容有错误的，房屋权属登记机关应当书面通知房屋权利人将该房屋权属证书、登记证明交回。房屋权利人自接到通知之日起三十日内未交回房屋权属证书、登记证明的，由房屋权属登记机关公告原房屋权属证书、登记证明作废。
第二十一条　司法机关或者行政机关依法对已登记的房屋采取限制转移、限制设定他项权等措施的，房屋权属登记机关应当按照协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围、内容和期限等，在房屋权属登记簿上记载。
协助执行通知书或者决定书载明的房屋权利人、范围和内容不明确的，或者与房屋权属登记簿记载的内容不一致的，房屋权属登记机关应当书面告知有关司法机关或者行政机关。
第二十二条　房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料，统一管理，永久保存。
任何单位、个人不得伪造、篡改、损毁房屋权属登记档案和归档的文件资料。
第二十三条　办理房屋权属登记，申请人应当按照规定交纳登记费和证书工本费。

第三章　房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二十四条　房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。
单位或者个人新建房屋，也应当申请房屋所有权初始登记。
第二十五条　房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，对属于全体业主共有的物业管理服务用房应当一并申请登记，房屋权属登记机关应当在房屋权属登记簿上予以记载。
第二十六条　申请房屋所有权初始登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）竣工验收证明材料；
（六）地名证明；
（七）房屋测绘成果报告。
第二十七条　在集体土地上依法建设的非商品房屋和在宅基地上建设的农民住宅房屋，房屋权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用证件；
（四）建房批准文件；
（五）房屋测绘成果资料。
第二十八条　房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。

第二节 转移登记
第二十九条　已登记的房屋，因买卖、交换、赠与等原因转让房屋所有权的，双方当事人应当在三十日内共同申请房屋所有权转移登记。
第三十条　已登记的房屋，因继承、接受遗赠等原因或者因人民法院、仲裁机构的生效判决书、裁决书、调解书致使房屋所有权发生转移的，取得房屋权利的当事人应当在三十日内申请房屋所有权转移登记。
第三十一条　申请房屋转移登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的合同或者法律文书、其他文件；
（五）登记规范规定的其他有关文件。
法律、行政法规规定应当办理公证的，申请人还应当提交公证文书。
申请宅基地上农民住宅房屋转移登记的，还应当提交村民委员会的同意证明文书。
第三十二条　房屋权属登记机关应当自受理转移登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。

第三节 变更登记
第三十三条　已登记的房屋有下列情形之一的，房屋权利人应当在三十日内申请变更登记：
（一）房屋权利人更名的；
（二）地名更名的；
（三）配偶之间房屋登记权利人变更的；
（四）房屋共同共有与按份共有之间转换的；
（五）因翻建、改建致使房屋状况发生改变的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
前款规定的房屋设有他项权的，同时办理房屋他项权变更登记。
第三十四条　申请房屋变更登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）与变更事实有关的证明文件。
第三十五条　房屋权属登记机关应当自受理变更登记申请之日起三十日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并通知房屋权利人领取房屋所有权证书。

第四节 注销登记
第三十六条　因拆除、倒塌等原因致使房屋灭失的，房屋权利人应当自事实发生之日起三十日内，持申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书及房屋灭失的证明材料申请注销登记。
房屋被依法拆迁的，拆迁人应当在房屋拆除后三十日内申请办理注销登记。
逾期未按照本条规定申请注销登记的，房屋权属登记机关可以依据有关部门提供的房屋灭失证明文件将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十七条　司法机关、行政机关依法作出判决、裁定、决定致使房屋所有权终止的，房屋权属登记机关依据生效法律文书，将注销事项记载于房屋权属登记簿，原房屋所有权证书作废。
第三十八条　房屋权属登记机关应当自受理注销登记申请之日起七个工作日内完成审核，符合登记条件的予以登记，并书面通知申请人，原房屋所有权证书作废。

第四章　房屋他项权登记
第三十九条　设定、转让、变更、终止房屋的抵押权、典权等他项权的，双方当事人应当自事实发生之日起三十日内，共同申请房屋他项权的设定登记、转移登记、变更登记和注销登记。
第四十条　申请房屋他项权设定登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）设定抵押权、典权等他项权的合同；
（五）抵押担保的主合同。
第四十一条　申请房屋他项权转移登记、变更登记、注销登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）房屋他项权证书；
（五）证明房屋他项权发生转移、变更或者终止的文件。　
第四十二条　申请房屋在建工程抵押权登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）土地使用权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）房屋建设工程总承包合同和施工总承包合同；
（六）抵押合同；
（七）抵押担保的主合同。
第四十三条　申请房屋在建工程抵押权转移、变更、注销登记的，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明抵押权发生转移、变更、终止的文件。　
第四十四条　同一房屋有两个以上申请他项权登记的，房屋权属登记机关应当按照先后顺序进行登记。
第四十五条　房屋权属登记机关应当自受理房屋他项权登记申请之日起七个工作日内完成审核，对符合登记条件的予以登记，并通知房屋他项权人领取房屋他项权证书或者登记证明；对房屋他项权注销登记的，应当书面通知申请人，原房屋他项权证书或者登记证明作废。

第五章　预告登记
第四十六条　房地产开发企业销售期房，在申请办理商品房销售许可的同时，应当办理预售登记。
未经预售登记的，不予办理房屋所有权预告登记。
第四十七条　购买期房的购房人为了保障其将来取得房屋所有权，限制房地产开发企业处分该商品房，可以向房屋权属登记机关申请房屋所有权预告登记。
预告登记后的期房，他人不得处分。
第四十八条　以抵押贷款方式购买期房设定抵押权的，双方当事人可以向房屋权属登记机关申请房屋抵押权预告登记。
期房未经房屋所有权预告登记的，不予办理抵押权的预告登记。
第四十九条　房屋所有权预告登记，当事人应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预售登记证明；
（四）商品房买卖合同；
（五）登记规范规定的其他有关文件。
第五十条　房屋抵押权预告登记，双方当事人应当共同申请，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权预告登记证明；
（四）抵押合同；
（五）抵押担保的主合同。
第五十一条　房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。符合登记条件的予以登记，并通知当事人领取预告登记证明。
第五十二条　经预告登记的房屋权利终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）预告登记证明；
（四）房屋权利终止的证明。
房屋权属登记机关应当自受理预告登记申请之日起七个工作日内完成审核。将注销事项记载于房屋权属登记簿，书面通知当事人，原预告登记证明作废。
第五十三条　经预告登记的房屋初始登记后，房屋所有权预告登记权利人可以直接申请房屋所有权登记。
　　第五十四条　预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后，房地产开发企业未办理房屋初始登记的，可以直接申请房屋所有权登记。

第六章　法律责任
第五十五条　违反本条例第十六条规定，伪造房屋权属证书或者登记证明的，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明和违法所得，并处三万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
涂改房屋权属证书或者登记证明，由市房地产管理局没收房屋权属证书或者登记证明，造成严重后果的，并处一万元以上三万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条　房地产开发企业违反本条例第二十四条规定，未按期申请房屋所有权初始登记的，由市房地产管理局责令限期办理；逾期不办理的，处五万元以上二十万元以下罚款。给房屋权利人造成损失的，房地产开发企业应当承担法律责任。
第五十七条　房屋权属登记申请人提交虚假的申请登记文件导致登记错误，或者伪造、涂改房屋权属证书、登记证明，给他人造成损失的，应当承担法律责任。
第五十八条　房屋权属登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附　则
第五十九条　2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记因故未能办理登记的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。房屋权属登记机关受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上公告；公告三个月期满无异议的，予以登记。
第六十条　已建成的住宅房屋在办理转移、变更或者他项权登记时，需要办理土地权属登记事项的，有关部门应当采取措施方便当事人登记。具体办法由市人民政府规定。
第六十一条　本条例实施前依法颁发的房屋权属证书和登记证明继续有效。
第六十二条　本条例自2005年9月1日起施行。天津市人民政府1996年3月3日发布、1997年9月3日修订的《天津市城市房屋所有权登记办法》同时废止。




浅析铁路旅客人身损害赔偿

肖文


　　随着我国市场的进一步开放，人口流动逐年上升，作为旅客运输主力军的铁路企业，所面临的旅客运输人身损害纠纷日益增多。由于铁路旅客运输的特殊性，认真分析铁路旅客运输法律关系的性质、特点，对于正确处理此类争议有重要意义。 铁路旅客是指持有铁路有效的客票及其他乘车凭证（如铁路免票、优待票）乘车的人员，或经承运人许可搭乘的无票人员及依照铁路货物运输合同随车押运货物的人员。
　　铁路旅客人身损害赔偿的责任形式 我国法律主要规定了两种责任形式，即侵权责任与违约责任，二者相互排斥，不能并用。同时，法律也规定了两种责任的竞合情形。在铁路旅客运输实践中常常有个误区，认为只要旅客发生了伤亡，就产生了两种责任竞合的情形。因此，要正确分清责任形式，应对旅客伤亡的不同情况加以分析： （一）旅客伤亡系由于承运人的责任所致。如列车工作人员、列车调度人员等的工作过失导致的旅客伤亡，是铁路运输企业在履行其与旅客之间的运输合同中，由于自身的过错致旅客伤亡，铁路运输企业对它的工作人员的职务行为应当承担责任，属于侵权责任与违约责任的竞合情形。受损害的旅客既可以选择违约之诉也可以选择侵权之诉来解决问题。 （二）第三人责任造成的旅客伤亡。较常见的如犯罪分子的不法侵害行为。这种情形不属于责任竞合，从因果关系上看，此种情形下的受害人的损害是由于第三人的行为所致，而非承运人的违约行为所致，第三人的行为也是造成承运人违约的原因。因此，第三人负侵权责任，承运人负违约责任，二者并不竞合，受害人可以择一追究责任，也可以一并追究责任。承运人在承担违约责任后，可以向第三人追偿。然而由于第三人的行为致旅客的损害常包括人身伤亡和精神损害，而承运人所承担的违约责任的范围并不及于精神损害赔偿，故在此情形下，侵权责任仍具有第一性，侵权人是最终的责任承担者。 如果法院已经支持旅客以侵权责任要求第三人赔偿，旅客又向铁路运输企业提起违约之诉，笔者认为旅客的要求是正当的，因为第三人与铁路运输企业系承担不同的责任形式，二者并不竞合，不因其中一种涉诉而另一种自行消灭，故不存在“一事二诉”的问题，如果剥夺了旅客的诉权，则于保护旅客的正当权益极为不利，也违背了立法的本意。 （三）第三者与铁路运输企业共同侵权造成旅客伤亡的。典型的如旅客受到犯罪行为的不法侵害，列车工作人员不积极履行救助义务，旅客以此为由要求铁路运输企业承担损害赔偿责任。根据《合同法》第三百零一条规定：“承运人在运输途中，应当尽力求助患有急病、分娩、遇险的旅客”。这是法律要求承运人履行的一项法定义务。对于不法犯罪行为，很难要求作为承运人的一般工作人员承担制止歹徒的义务，但此时承运人仍负有尽可能的注意义务，如迅速报警等，如果承运人怠于履行此义务而导致旅客损害的扩大，应当就扩大的部分承担过错责任。从这个意义上说，承运人也对旅客所受的损害负有侵权责任，但由于第三人和承运人并无共同的故意或者过失，而是因为偶然的重合，所以不能按照共同侵权而要求承担连带责任，可以按照过错的大小来承担相应的责任。第三人负主要责任，承运人负次要责任，承运人对扩大损失部分负责。
　　铁路运输旅客人身损害违约责任和侵权责任赔偿范围　 　　
　　铁路运输合同人身损害的违约责任或侵权责任赔偿存在着多种法律关系，有并存法律关系的，也有竞合法律关系的。首先铁路旅客运输合同法律关系是基本，其次存在着铁路旅客意外伤害强制保险法律关系，第三可能存在着违约责任与侵权责任竞合，发生竞合时就存在着人身损害赔偿法律关系。当违约责任与侵权责任竞合时，由于两种责任在法律上存在重大差异，所以，当事人提起合同之诉，还是提起侵权之诉，将极大地影响其权利和义务的行使，最现实的是获得限额赔偿还是承担全部赔偿责任。保险赔偿金：1951年4月24日政务院财政经济委员会发布了《铁路旅客意外伤害强制保险条例》规定，凡持票乘坐火车的旅客依照本规定向中国人民保险公司投保铁路旅客意外伤害保险，其手续由铁路代办，不另发保险凭证；旅客的保险费，包括于票价内，一律按基本票价百分之二收费；旅客的保险金额，一律定为每人人民币1500元。我国对铁路旅客意外伤害实行强制保险，强制保险采取的是标准格式合同形式，旅客并非单独专门投保，旅客只要购买车票就接受了保险合同的条款，自动产生保险法律关系。旅客购买车票即投保了旅客意外伤害险，其所持车票就是保险的凭证，而《铁路旅客意外伤害强制保险条例》就是保险合同的条款。1992年经国务院批准，决定将铁路旅客意外伤害强制保险金额由1500元提高20000元。这也是保险条款的一部分。
　　在审判实际中，要按照民事诉讼证据的若干规定和侵权构成要件，严格掌握违约责任与侵权责任竟合的适用，不能随意扩大化。笔者认为，就旅客人身损害引起的精神损害赔偿，侵权行为人必须是主观上故意或重大过失，客观上以非法手段侵害受害人的生命权、健康权、身体权，损害程度必须达到严重后果。铁路运输企业在履行铁路运输合同时，因违反法定安全义务，未能保障旅客的旅行安全，造成旅客人身损害，属于铁路运输企业违约责任，并非铁路运输企业故意以非法手段侵害旅客的生命权、健康权、身体权。精神损害赔偿属于侵权之债，而旅客人身损害违约责任赔偿属于合同之债。因此，合同责任中一般不适用民事侵权精神损害赔偿责任。如果提起合同之诉，受害人只能主张限额内的人身伤害的物质性赔偿，而无权要求精神损失的赔偿。当违约责任与侵权责任合的，铁路运输企业对旅客的人身损害符合侵权构成要件，也符合民事侵权精神损害赔偿责任要件的，铁路运输企业应当承担精神损害赔偿责任。　 　　
　　综上所述，违约责任与侵权责任适用的归责不同。民事责任赔偿金适用法律不同，违约责任赔偿限额是40000元。而侵权责任赔偿是按实际损失承担全部赔偿责任和精神损害赔偿。除此之外，不论是按违约责任定性还是按侵权责任定性，根据《铁路旅客意外伤害强制保险条例》规定，按实际发生额给付医疗津贴，并造成伤残、死亡的，按伤残等级给付伤残金或死亡赔偿金，医疗津贴和伤残、死亡赔偿保险金的两项之和的最大限额为2万元。　 铁路旅客运输是一种特殊的运输行为，在运输过程中涉及较为复杂的法律关系，正确处理好这类纠纷，对于切实维护旅客的合法权益，维护我国铁路运输事业的正常发展具有重要的意义。