江苏省盐城市人民政府


盐城市人民政府关于印发盐城市市区商品住房价格监管实施办法的通知


盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各有关委、办、局，市各有关直属单位：
　　现将《盐城市市区商品住房价格监管实施办法》印发给你们，希认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　盐城市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年六月五日


　　　　　　　　　　　　　　　　　盐城市市区商品住房价格监管实施办法

　　第一章总则
　　第一条为规范盐城市市区商品住房销售价格行为，保护消费者和经营者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《商品房销售明码标价规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等有关法律、法规和规章规定，结合盐城市区实际，特制定本实施办法。
　　第二条凡在盐城市市区范围内从事商品住房开发经营的企业，应当执行本实施办法。
　　第三条市物价部门是盐城市市区商品住房价格主管部门，负责贯彻落实国家和省、市有关加强房地产市场价格监管的政策措施，做好市区商品住房价格备案工作，组织开展房地产市场价格监督检查，规范商品住房价格行为。国土、房产、规划、工商等有关部门在各自职责范围内做好相关监督管理工作。
　　第二章价格备案
　　第四条盐城市市区实行商品住房销售价格备案制度。市区除经济适用房、中低价位商品房等政策性保障住房和非住宅商品房外，凡新建普通商品住房、全（精）装修商品住房和各类公寓房、别墅以及阁楼、自行车库、机动车库（位）等，均实行价格备案制度。
　　第五条 房地产开发经营企业以成本核算为基础，结合市场状况，在市物价部门公布的商品住房区域控价水平范围内，合理确定平均销售价格，填写《盐城市区商品住房价格备案表》、《盐城市区商品住房价目表》、《盐城市区商品住房建设成本表》等，向市物价部门申报备案。
　　房地产开发经营企业实际取得土地，在土地出让合同约定的时间内完成开发建设，原则上同一个批次的新建商品住房实行同一个备案价格。
　　第六条 盐都区、亭湖区、盐城经济技术开发区物价部门和市城南新区管委会职能部门对辖区内商品住房备案材料进行初审后，报市物价部门办理备案手续。
　　市物价部门原则上每年上、下半年各定期集中会办一次商品住房备案价格。
　　第七条市物价部门根据房地产市场发展状况、开发周期、配套设施标准和新技术、新材料等品质品位等因素，体现鼓励和控制相结合的差别化政策，对房地产开发经营企业申报备案的新建商品住房价格进行集体审议，研究确定备案价格。
　　第八条房地产开发经营企业在市物价部门进行价格备案后，方可向市房产管理部门申领预（销）售许可证。
　　第三章价格监管
　　第九条房地产开发经营企业根据物价部门确定的备案价格，按代数和为零的原则确定楼层系数、环境差价、朝向差价，制定每套商品住房的实际销售价格。
　　第十条房地产开发经营企业应当按照《商品房销售明码标价规定》的要求，实行“一套一标”、“一价清”。
　　商品住房明码标价的内容包括：房号、车库（位）号、建筑面积、计价方式、销售单价、总价款等。促销的各种价格优惠、折扣或措施也应当明示。房地产开发经营企业还应当明示与商品住房销售密切相关的因素和收费。
　　“一价清”是指在商品住房销售中，与购房者最终结算时实行一个价格。房地产开发经营企业在商品住房开发建设过程中按规定交纳的行政事业性收费，面向全体购房者的附属项目和经营性收费均纳入商品住房价格，房地产开发经营企业不得在房价之外收取费用。
　　第十一条 房地产开发经营企业应当在售楼处醒目位置一次性公开全部销售房源，并公示按照明码标价要求制作的价目表、标价牌或者价格手册。公示的时间，一般自备案之日起至该批次全部商品住房销售完后5日止。
　　第十二条 房地产开发经营企业应当作出按照明码标价公示的内容销售的价格诚信承诺，并将承诺书、价目表、标价牌或者价格手册拍摄成图片资料，由主管领导签字，加盖单位印章，送市物价部门备查。物价部门及时通过政府网站向社会公布。
　　第十三条房地产开发经营企业不得以高于公示的价格销售商品住房，不得在房价之外以捐资费、赞助费、协调费以及虚假合同等任何名义或方式收取相关费用。
　　第十四条 实行商品住房销售网上签约登记备案。房地产开发经营企业依据市物价部门备案的商品住房销售价格，与购房者签订《商品房买卖合同》，通过互联网将合同文本传送至市房产登记管理机构，申请商品住房买卖合同网上登记备案。市房产登记管理机构依据市物价部门备案的商品住房销售价格实施登记备案。
　　第四章工作职责
　　第十五条 市物价部门应当定期向市政府汇报商品住房价格备案和监管工作情况，及时提出加强商品住房价格监管的建议。
　　第十六条实行商品住房价格监管责任制。盐都区、亭湖区人民政府、盐城经济技术开发区管委会、市城南新区管委会在辖区内承担商品住房价格监管职责，督促房地产开发经营企业严格执行商品住房价格备案制度，妥善处置价格矛盾和纠纷。因监管不到位出现问题而又处置不力，造成不良影响的，视情对其主管领导、分管领导和相关责任人实施责任追究。
　　商品住房价格监管责任制执行情况由市物价部门负责检查考核，每年年终根据责任单位履行商品住房价格监管职责情况，提出考评奖惩的建议，报市政府研究同意后，对工作成绩突出的单位和个人予以表彰和奖励。
　　第五章法律责任
　　第十七条房地产开发经营企业违反本实施办法第十条、第十一条、第十二条规定，不实行明码标价的，或者不按照规定的内容和方式明码标价的，由市物价部门依据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，采取提醒、告诫、约谈等方式，责令改正，并处5000元以下的罚款。
　　第十八条房地产开发经营企业违反本实施办法第十三条规定，由市物价部门依据《价格违法行为行政处罚规定》第七条之规定进行查处，多收价款作为违法所得限期全部退还给购房者，并处违法所得金额5倍以下的罚款。
　　第十九条房地产开发经营企业拒不按照本实施办法第十八条规定退还购房者多付的价款，以及期限届满没有退还购房者多付的价款，由市物价部门予以没收，购房者要求退还时，由房地产开发经营企业依法承担民事责任。
　　第二十条房地产开发经营企业拒绝提供价格监督检查所需资料或者提供虚假资料的，责令改正，给予警告；逾期不改正的，可以处10万元以下的罚款。
　　第二十一条房地产开发经营企业逾期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款；逾期不缴纳违法所得的，每日按违法所得数额的2‰加处罚款。
　　第二十二条房地产开发经营企业不执行价格备案制度，涉嫌违规经营或构成价格违法行为的，市物价部门以书面建议形式告知相关职能部门，相关职能部门应予以配合。国土管理部门限制该企业在盐城市区土地市场参与新地块的竞买资格，工商管理部门依法吊销营业执照。
　　第二十三条房地产开发经营企业有价格违法行为，情节严重，拒不改正的，市物价部门除依照有关规定给予处罚外，可以公告其价格违法行为，暂停办理其新建商品住房价格备案手续，直至其改正。
　　第二十四条房地产开发经营企业对市物价部门作出的价格行政处罚决定不服的，应当先依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。复议或诉讼期间，价格行政处罚决定不停止执行。法律、法规另有规定的情形除外。
　　第二十五条房地产开发经营企业拒不履行已生效价格行政处罚决定的，由市物价部门依法申请人民法院强制执行。
　　第六章附则
　　第二十六条本实施办法自发布之日起施行。之前已有规定与本实施办法不一致的，以本实施办法为准。国家和省有新规定的，从其规定。



律师十解《侵权责任法》

牛建国　彭传雨


　　《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称《侵权责任法》）已于2009年12月26日经十一届全国人大常委会表决通过，自2010年7月1日起施行。《侵权责任法》是自物权法之后，构成我国民法典的又一重要法律，为公民、法人依法维权提供了明确统一的依据，对保护民事主体的合法权益，明确侵权责任，预防并制裁侵权行为具有重要意义。尽管该法要到2010年7月1日才正式生效，但是新法律对于法院判案具有导向性作用，在正式生效前这一段时间新法往往会被作为参考。鉴于此，四川琴台律师事务所律师对于该法中的一些突出点从十个方面进行解析，以便大家更加透彻理解该法的规定，更好的维护自身的合法权益。

解析一：死亡赔偿金，同命可能同价。

　　《侵权责任法》第十七条规定，因同一侵权行为造成多人死亡的，可以以相同数额确定死亡赔偿金。这一规定被一些媒体解读为“同命同价”的赔偿原则的确立。但实际上，从立法的本意来看，本条只是解决了在诸如同一重大交通事故，矿山事故等同一侵权行为造成多人死亡的情形中，具有城乡不同户籍的受害人的赔偿标准问题。仍然没有解决其他的侵权损害赔偿中，城乡不同户籍的受害人采用不同赔偿标准，从而产生“同命不同价”的赔偿结果的问题。如果受害人虽为农村户口，但在城市经商、居住，其经常居住地和主要收入来源地均为城市，则仍按《最高人民法院民一庭关于经常居住地在城镇的农村居民因交通事故伤亡如何计算赔偿费用的复函》规定精神，有关损害赔偿费用应当根据当地城镇居民的相关标准计算。

解析二：以立法的形式明确规定了精神损害赔偿。

　　精神损害赔偿由于其自身的难以量化等特性，使其在以往的立法中未能正式确立，而仅仅以司法解释的形式存在。而《侵权责任法》第二十二条以法律的形式明确地规定了精神损害赔偿。但是，并非所有的侵权案件都可以提起精神损害赔偿，立法上对此加了两个限制性条件值得注意：一是仅限于生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权等人身权益受到侵害，而不包括财产权益；二是对人身权益的侵害要达到造成被侵权人严重精神损害的程度。就这一点来说，与过去的司法解释规定别无二致。

解析三：保护见义勇为，英雄的血不白流。

　　《侵权责任法》第二十三条规定，因防止、制止他人民事权益被侵害而使自己受到损害的，由侵权人承担责任。侵权人逃逸或者无力承担责任，被侵权人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。此条明确规定了，在见义勇为者无法从侵权者处获得赔偿时，受益人应当给予适当补偿。相比《民法通则》第一百零九条规定的“可以给予适当的补偿”而言，本法的规定对见义勇为者的保护力度显然加大了。

解析四：网络侵权首次列入，“人肉搜索”谨防侵权。

　　“人肉搜索”，自从其诞生的那一天起，就被网络上的正义之士识为舆论监督的利器，但这利器又恰好是一柄双刃剑，在揭露社会阴暗面的同时也有可能因为泄露他人隐私而侵犯他人的合法权益。《侵权责任法》第三十六条明确规定了网络用户利用网络侵害他人合法权益的应承担损害赔偿责任，而网络服务提供者在一定的情形下将与网络用户一起承担连带责任。因此，网民在行使舆论监督权的同时也要注意以不侵犯他人合法权益为限。

解析五：明确规定了罕见的惩罚性赔偿。

　　由于近年来产品质量问题层出不穷，为保护广大消费者合法权益，督促部分无良商家重建社会责任心，《侵权责任法》第四十七条规定，明知产品存在缺陷仍然生产、销售，造成他人死亡或者健康严重损害的，被侵权人有权请求相应的惩罚性赔偿。在以“填平”为原则的侵权损害赔偿领域，新法突破性的明确规定了惩罚性赔偿，这无疑体现出立法者对产品质量问题的重视。

解析六：车辆转让却未过户，原则上受让人承担责任交通事故责任。

　　根据《侵权责任法》第五十条的规定，当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机动车动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人承担赔偿责任。即机动车辆转让并交付受让人后，即使没有过户，登记簿上仍是原所有人的名字，发生交通事故也只由受让人承担责任，与原所有人不再有关系。这一点来说比过去的司法解释显然更为明确，先前最高法院曾经针对个案出台相关批复，但有些地方法院根据案件具体情况并未适用。比如，四川省绵阳市就出现因分手男友强行开走女友机动车肇事女友被判承担垫付责任的生效案例。

解析七：经负责人批准，紧急情况下医院可以直接进行手术。

　　保护患者合法权益，保护医院和医护人员合法权益，保护和推动医学事业发展，建立和谐的医患关系是《侵权责任法》第七章的立法指导思想。该法第五十六条的规定无疑是对该立法指导思想的集中体现。该条规定，因抢救生命垂危的患者等紧急情况，不能取得患者或者其近亲属意见的，经医疗机构负责人或者授权的负责人批准，可以立即实施相应的医疗措施。即医生只有在患者生命垂危、不能取得患者本人或者家属意见时，可以经医疗机构负责人批准直接实施手术等医疗措施。

解析八：流浪狗伤人，原主人脱不了干系。

　　《侵权责任法》第八十二条规定，遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。这意味着被主人抛弃的流浪狗造成他人损害了，其原饲养人或者管理人说自己已经与狗没有关系是不行的，还得继续为其闯下的祸事买单。但是，转念一想，要为流浪狗找到它的原主人来承担责任是一件多么渺茫的事情，所以此条的规定似乎有点雷声大雨点小的感觉。

解析九：建筑物倒塌，建设单位脱不了责任。

　　《侵权责任法》第八十六条规定，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。这就意味着今后如果再出现像上海“楼脆脆”这样的直接危及民众生命财产安全的豆腐渣工程，并造成人员伤亡和财产损失的，作为建设单位的开发商和施工单位要承担连带责任，而不仅仅是施工单位的事情。

解析十：高空抛物致损，邻里共同补偿。

　　《侵权责任法》第八十七条规定从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。这就意味着你坐在家中什么事情都没干，也可能成为某损害赔偿案件的被告，让你对在你家楼下被烟灰缸砸伤的受害人进行补偿。高空抛物、坠物，只要查不出具体的行为人，所有可能造成损害的居民就要共同承担补偿责任。为了尽量避免自己卷入不必要的纷争之中，我们只有尽量管好自己的阳台、窗台，尽量减少自己身边的安全隐患，以便在万一不幸卷入类似纷争之时有证据证明自己不是侵权人。（完）


牛建国　四川琴台律师事务所主任、致公党成都市委法工委副主任
彭传雨　四川琴台律师事务所理论研究员