住宅建设用地使用权期满后续期问题

王冠华


【法律咨询话题】

前日，接一位张姓的先生来电进行法律咨询，称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至，对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定；如果是有偿续期，要交多少钱？怎么个办法？

【王律师答复】

首先，对于住宅建设用地使用权期满后续期问题，目前法律法规等相关规范在处理上规定不一，需要有权机关予以明确的法律解释。

关于住宅建设用地使用权期限问题，最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》（国务院令第55号，以下简称《条例》），其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年；该《条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”依此条规定，住宅建设用地使用权到期后的法律后果是：不仅住宅建设用地使用权消失，而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为，《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌，自出台后，一直受到了来自各方的质疑和诟病，其合理性值得商榷。

《条例》第41条规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看，住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程，根据法律适用规则，就现阶段而言，应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，但是，如何续期，是否为无偿续期，或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，《物权法》并无相应的具体规范。

从目前有关媒体的报道来看，社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是，根据《立法法》规定，住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。

其次，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。

从法理角度看，住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权，根据《城市房地产管理法》第3条，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期；从法律性质上看，由于我国住宅建设用地所有权属于国家，住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权，是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定，住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章；从维护社会公平的角度，住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。

最后，住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。

对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题，目前主要有三种观点：一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳；二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳；三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。

笔者以为，确定有偿续期的缴费标准，既不能设定过高以致土地使用权人负担过重，影响社会稳定；又不宜设定过低以致形同虚设，损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形，基于住房保障的需要，宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法；在具体申请续期时，应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以增强政策的可操作性。

第一，参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有：

⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字[1999]113号）第2条第1款规定，“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”

⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改[2003]165号）第9条规定，“上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”

此外，我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定，在缴纳标准上有所扩充，如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》（鲁财综字［2000］10号）第2条规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定，应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款，具体可采取以下两种计算方法：其一：购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%，其二：对于房屋座落地段基准地价尚未确定的，各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定；2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》（豫财综[2004] 24号）第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易，土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%，不再缴纳所得收益”。

基于上述，住宅建设用地使用权期限届满后续期时，国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金，也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金；在缴纳比例标准上，要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受，不为社会大众造成过大的经济负担，另一方面，也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。

第二，要统一住宅建设用地使用权续期的期限，以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。

第三，在业主申请续期时，要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以使续期政策具有可操作性。笔者以为，对于自住房，在住宅建设用地使用权期满后，暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务；但当住宅转让、抵押或出租时，就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后，方准许其办理相应的登记手续。当然，对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的，应持积极鼓励的政策。

王冠华，北京市博金律师事务所
13810112545



国家林业局


国家林业局关于进一步加强林业有害生物防治工作的意见



林造发〔２００５〕７７号

各省、自治区、直辖市林业厅（局），内蒙古、吉林、龙江、大兴安岭森工（林业）集团公司，新疆生产建设兵团林业局：
为贯彻落实《中共中央 国务院关于加快林业发展的决定》精神，切实保护林业建设成果，保障林业持续快速协调健康发展，维护国家生态安全，现就进一步加强林业有害生物防治工作提出以下意见。
一、 统一思想认识，高度重视林业有害生物防治工作
１． 林业有害生物防治工作取得显著成效。近年来，在党中央、国务院及地方各级政府的关心和重视下，林业有害生物防治工作力度加大、开展有序、成绩突出。主要表现在目标管理责任制全面推行，防治工作环境日益优化，基础设施明显改善，控灾减灾能力不断加强。通过实施重点病虫害治理工程，局部减灾效果明显，通过加强监测预报和强化检疫执法，灾害预警能力有较大提高，遏制了有害生物传播蔓延。
２． 林业有害生物防治形势依然严峻。随着全球经济一体化速度的加快和国际间贸易往来的增多，林业有害生物入侵、扩散、成灾的压力不断增加。新的外来有害生物入侵频繁，威胁加剧；已入侵的松材线虫病等危险性有害生物正由经济发达地区向欠发达地区、由非林区和一般林区向重点林区和重要风景名胜区蔓延；森林鼠（兔）害在西北和东北地区危害猖獗，对新造林地构成严重威胁；有害植物在西部地区扩展迅速，严重影响林木生长、更新和生物多样性；经济林、天然次生林、灌木林和荒漠植被有害生物问题日渐突出，逐步由次要矛盾转为主要矛盾。与此不相适应的是：防治技术手段落后、信息滞后、依法防治意识淡薄、防治机构队伍建设亟待加强、防治机制不适应新形势发展需求等等，林业有害生物防治工作面临的形势仍十分严峻。
３．充分认识和高度重视林业有害生物防治工作。加强林业有害生物防治工作是有效遏制林业有害生物发生危害严重趋势的迫切需要，是保护生态建设成果，推进林业持续协调快速健康发展的必然选择，是减轻灾害损失，保护农民利益，促进经济发展的重要手段，也是保护国家利益，促进对外贸易，提高国际地位的战略措施。林业有害生物防治工作是林业工作的重要组成部分，随着林业重点工程的深入实施，林业有害生物防治工作在林业工作中的地位更加重要，作用更加突出，各级林业主管部门对此必须充分认识并予以高度重视。
二、 进一步明确林业有害生物防治工作的指导思想、 基本方针和奋斗目标
４． 指导思想。全面贯彻落实《中共中央 国务院关于加快林业发展的决定》精神，坚持科学发展观和可持续发展战略，紧紧围绕新时期林业发展大局，推行森林健康。全面加强有害生物预防和防止外来有害生物入侵。继续加强重要有害生物重点治理，建立健全突发事件应急机制，大力推进无公害防治，积极实施专群结合，联防联治，标本兼治，坚决遏制林业有害生物高发势头，促进林业建设持续快速协调健康发展。
５． 基本方针。预防为主，科学防控，依法治理，促进健康。
６． 奋斗目标。大力加强林业有害生物监测预警体系、检疫御灾体系、防治减灾体系、应急反应体系和防治法规体系建设，实现林业有害生物防治的标准化、规范化、科学化、法制化、信息化，使主要林业有害生物的发生范围和危害程度大幅度下降，危险性有害生物扩散蔓延趋势得到较大缓解，扭转林业有害生物严重发生的局面，促进森林健康成长。在全国森林面积不断增加的情况下，到２０１０年，成灾率控制在４．５‰以下，无公害防治率达８０％以上，灾害测报准确率达到８５％以上，种苗产地检疫率达到１００％。
三、 全面加强预防，促进防治工作由治标向治本的根本转变
７． 培育健康森林，把林业有害生物防治工作纳入林业建设的全过程。林业有害生物防治工作必须坚持推行森林健康理念，以培育和恢复健康森林为目标，促进形成稳定的森林生态系统。造林设计方案中必须有林业有害生物防治措施，同时逐步将林业有害生物发生指标纳入营造林实绩综合核查。要重视推广应用乡土树种，加强对现有纯林、低产林的改造，提高林分质量。要大力开展封山育林，保护森林生物多样性，及时清理受有害生物严重侵染的林木、火烧迹地过火林木，增强森林生态系统自身的抗逆能力。
８． 以防范外来林业有害生物入侵为重点，加强检验检疫。要建立外来林业有害生物风险评估体系，开展风险分析。严格引种审批，强化引进林木种苗检疫隔离试种和检疫监管，严防外来有害生物的传入。各地要根据林业检疫性有害生物名单，及时划定疫区，加强检疫管理，采取严格的控制措施。要进一步加强产地检疫工作，从种苗产地检疫向木（竹）材及其制品产地检疫拓展。要坚持实行检疫要求制度，规范调运检疫程序，全面推行《植物检疫证书》的计算机签发和网络传送。要加强复检工作，重点是木质包装材料的复检，并经常开展检疫执法检查。要建立和完善远程诊断系统，不断提高检疫检验能力和水平。
９． 全力抓好林业有害生物监测预警工作。要按照监测全面、预测准确、预报及时的要求，在完善常规调查技术的基础上，努力探索利用化学信息、遥感和生物技术等手段开展监测和调查，形成有害生物立体监测预警体系，不断提高监测预报的科学性、准确性和时效性。要扩大监测覆盖面，逐步把天然次生林、灌木林、荒漠植被及有害植物纳入监测范围。要充分发挥国家级中心测报点的骨干带头作用，进一步健全国家、省、地、县四级测报网络。地方各级监测预报机构，特别是县级机构要针对生产实际，做好有害生物的预报、通报、警报，积极发挥基层护林队伍在有害生物监测工作中的作用，引导公众参与有害生物监测和举报，建立和完善有奖举报等激励机制。
１０． 建立突发林业有害生物灾害事件应急机制。各地要根据《突发林业有害生物事件处置办法》，建立健全突发事件应急机制。要及时、准确、科学地对林业有害生物事件做出预警，做好单项应急预案。要加强应对突发事件的基础设施建设和物资储备，在组织上、技术上、资金上、物质上做好应急准备。突发事件发生后，按程序启动预案，按照属地管理、以地方政府为主的原则，统一组织、统一指挥、统一部署、分级联动、各负其责、协同作战。要加强应急防控人员队伍建设、技术培训和实战演练，保障应急反应机制的正常、高效运转。
四、 实行科学防控，提高重要林业有害生物治理成效
１１． 坚持开展重要林业有害生物重点治理。要以林业重点工程为主战场，继续对跨区域发生、危害严重的危险性林业有害生物实施联防联治和重点治理。其中特别是要根据有害生物的发生发展趋势进一步加强和重视灌木林、荒漠植被有害生物的防治以及鼠（兔）害和有害植物的防治。各地要加强对治理区的监督检查和技术指导，实施全过程管理，建立防治工作绩效考核制，提高治理成效。在实施治理过程中，要逐步推行专业队承包除治，探索实行招投标制和施工监理制。
１２． 大力推行生物防治和无公害防治。要鼓励和引导各地采取生物防治和无公害防治措施。以食叶类害虫防治为突破口，在重点治理区，食叶类害虫生物防治率要达到８０％以上，无公害防治率达到１００％。对其他类有害生物，也要大幅度减少化学农药的使用，使生物防治率达到６０％以上，无公害防治率达到８０％以上。要严格防治措施的监管，确保生态安全和森林食品安全。同时，各地要加快生物防治制剂标准的制定工作，研究无公害防治措施的标准和建立效果评价体系，将无公害防治指标纳入森林认证体系，促进生物防治和无公害防治工作的发展。
１３． 实行分类指导，落实防治责任制。根据森林分类经营和产权制度改革的要求，要逐步建立生态公益林有害生物预防和治理主要由政府负责，商品林的有害生物预防和治理主要由经营者负责的责任制度，建立起与之相适应的投入机制。已纳入重点公益林和天然林保护工程范畴的林分，要按照重点公益林和天保林森林经营的标准，切实落实防治责任制和防治经费，不断提高林分质量，确保森林功能的有效发挥。各地要进一步加强对个体造林有害生物防治工作的技术服务和指导，有条件的应当专门举办防治技术培训班，提高个体造林有害生物防治的能力。
五、 深化体制改革，促进机制创新
１４． 深化防治机构的改革。各地要高度重视森林病虫害防治检疫机构建设，落实人员和工作经费。各级森林病虫害防治检疫机构要加快职能转变，把工作重点放在贯彻国家法律、法规、方针、政策，研究制定发展规划上，依法加强行业管理和提供服务。
１５． 完善联防联治机制。毗邻行政地区要针对同种或同类的有害生物，建立联防联治组织，开展协同防治。要坚持毗邻地区情况通报、边界插花地带属地防治和联合检查制度，及时沟通情况，协调解决防治工作中出现的问题。
１６． 积极推进除治机制创新。各地要在实践中积极探索和建立新的除治机制，引导、鼓励不同所有制形式的组织或个人成立除治公司、专业队、树木医院，或以专业户的形式开展除治和咨询服务，并对相关非公有制组织予以技术支持和防治补助。要不断总结经验，加强政策研究和引导，规范管理，逐步建立起多种所有制组织共同参与，适应市场经济要求、灵活高效的新型除治机制。
１７． 建立奖励和重大责任事故追究通报制
度。对预防工作搞得好，连续多年没有发生严重的重大林业有害生物灾情的单位和在有害生物防治工作中做出突出贡献的个人实行奖励；对在林业有害生物监测、检疫、除治工作中因工作失职造成严重后果的，要追究有关人员的相应责任，并予以通报。同时，还要建立起重大责任事故举报制度，接受全社会监督。
六、 强化保障措施，确保防治工作持续快速协调健康发展
１８． 进一步加强防治工作的领导。各级林业主管部门要切实加强林业有害生物防治工作的领导，把防治工作列入重要议事日程。要进一步明确防治责任，继续实行防治目标管理责任制。从２００５年起，要全面实行“双线目标管理责任制”，把“成灾率”纳入各级地方政府任期目标管理责任制，把“无公害防治率”、“测报准确率”和“种苗产地检疫率”纳入各级林业主管部门的目标考核，并建立新的目标管理指标体系和考核办法。
１９． 加大科技攻关和科技成果转化力度。要加大科技攻关力度，组织开展林业有害生物防治宏观战略及防控技术研究，着力解决监测预报、快速检疫检验、天敌繁育、有害生物风险评估、综合防治等技术难题。要加强无公害防治制剂的研究工作，加大科技成果转化和新技术推广应用力度，加强现有技术的组装配套，提高防治工作的科技含量。要积极开展国际科技交流与合作，学习、借鉴林业发达国家在防治林业有害生物方面的先进理念和经验，有重点有选择地引进先进技术。
２０． 大力推进依法防治。要以林业有害生物防治法规和与法规相配套的部门规章、技术规程、技术标准为框架，从国家、行业主管部门和地方三个层面，加快防治法规的制（修）订工作，建立完备的防治、检疫法规体系。各地要抓紧本辖区林业有害生物防治、检疫的地方法规和地方标准的制（修）订工作。各级森林病虫害防治检疫机构要强化执法能力建设，加大执法力度，严格依照防治法规的有关规定，全面履行法规规定的各项职能，确保法规的有效实施。要建立防治执法责任制度，树立执法责任意识，强化执法监督，坚决纠正有法不依、执法不严和行政执法与经济利益挂钩的现象。
２１． 加强防治能力建设。要多渠道争取林业有害生物防治资金，努力将林业有害生物防治经费纳入地方政府财政预算。要配合财政部门制定、完善防治资金管理办法。要继续加强各级森林病虫害防治检疫机构及其基础设施建设，建立与当前林业发展、科技发展和经济发展需要相适应的林业有害生物监测预警体系、检疫御灾体系、防治减灾体系、应急反应体系和防治法规体系。要切实加强专业技术队伍建设，强化行业培训，加快从业资格证书确认工作的步伐。要坚持中长期培养与短期培训相结合、岗位培训与技能培训相结合、专业培训与专题研讨相结合，全面提高整体素质，建立一支精干、高效、廉洁、文明的防治队伍。

国家林业局
二○○五年五月二十三日