房地产商标维权难的现状分析
马宁 MWE China Law Offices

自2003年上海的“香榭里”地产商标案发生至今，各地的房产商标侵权纠纷风起云涌，但结果却出乎意料的高度一致，即商标权人败诉。笔者注意到，万科公司的“四季花城”楼盘商标的维权工作在各地已经陆续开展，至今案例已有数起，但结果仍然没有改变，虽然各个案件的案情和判决理由有不一致的地方，但无非是以下几种：
1． 地名VS楼盘商标。几个案件判决结果均表明，法院认为被控侵权人的地名经过了当地有关机关的审批，亦是一种合法的在先权，应该得到保护。这种逻辑有点类似现在的企业名称权，问题是，审批地名的政府机关并不也无法起到解决权利冲突的功能。就像企业登记管理部门负责审核企业名称一样，并不代表审批通过的企业名称的权利就毫无瑕疵，绝对不容质疑。何况，地名的这种形式上的审查根本就不构成一种新的在先权利，这和企业名称权是不同的，后者是为法律明确承认的一种知识产权。实际上，就像企业名称权与商标权冲突的历史演变一样，地名权与楼盘商标权的冲突亦可能经过一段时间的历史考量，只有经过了利益集团的充分博弈后，法律上的解决方案才可能成形。
2． 无法证明混淆的存在。从目前业已发生的房产商标侵权案来看，大致可以分为三种。一是被控侵权的地名与当地自然环境确实有一定关系，如江苏南京的“百家湖”案；二是楼盘商标显著性不强，过于意境化，如上海的“香谢里”案；三是楼盘商标的显著性较强，明显具有品牌效应功能，如万科的“四季花城”注册商标。笔者认为，不同案件的处理结果与上述的三种类型具有很大的关系，前两种商标权人的商标专用权较弱，容易受到对方合理使用抗辩的挑战，但第三种商标权人的商标专用权较强。
一些判决认为，商品房开发、销售具有较强的地域性质，且消费者的注意力程度较高，因此认定“混淆”的可能性的门槛也相应应该提高。但笔者认为，法院往往容易忽略一些动态因素的考察，比如，万科的“四季花城”经过一段时间的持续开发，已经在全国享有较高的知名度，不应视而不见。即使发生纠纷时万科尚未在当地进行“四季花城“的楼盘开发，也并不实质影响混淆可能性的存在，毕竟商品房的开发审批环节较多，不同于一般的商品推广那么快速、流动性强。而且，作为房产行业的领先者，万科的”四季花城“更容易受到同业者模仿、搭便车的侵害，这有违商业竞争中的诚实信用原则，违背了正常的商业秩序。应该特别注意到，受一个地方的楼盘名称不能重复的规定限制，“四季花城”在一个地方只能存在一个，如果被他人利用地名审核机制不完善的缺点，抢注了“四季花城”，万科就无法在当地进行楼盘开发，这势必使得其推广“四季花城“品牌的目的落空。诚然，消费者在选购商品房时的注意力程度较高，不太可能混淆万科和其他房产开发商，但是，由于”四季花城“的知名度，消费者很可能会联想到万科”四季花城“代表的商品、服务的高品质，这时，“四季花城”实质上已经起到了一种区别商品来源的功能，搭便车者实质上已经通过傍万科“四季花城”的商誉而促进了自己楼盘的宣传和销售。
3． 楼盘商标的注册类别与商品房销售不构成类似。笔者认为，这实在是一个牵强的理由。万科的“四季花城”商标注册在第36类的不动产服务类别中，当然和建筑物的建设不同，但商品房的销售难道不属于一种服务？难道万科非得在全部商品和服务类别全部注册才能涵盖商品房的开发、销售流程？
综上，笔者认为，众多的楼盘商标维权案虽然鱼龙混杂，一些楼盘商标由于设计时的问题，没有考虑到显著性对维权带来的影响，但万科的“四季花城”是中国房产业界少见的注重品牌扩张的案例，如果仍继续象目前这样在各地的维权得不到有效保护，那么，楼盘商标的意义何在？净化市场竞争秩序的目的如何得到维护？这实在是需要社会众多部门应该思考的事情。
当然，万科在筹划系列“四季花城”维权的过程中，也不应忽视新证据的搜索，比如，“四季花城”知名度的证明，可以通过媒体宣传、权威调查、行业协会的有关统计得到证明，在“四季花城”知名度得到不断巩固的情况下，各地的李鬼们的空间势必会越来越小。
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云南省人大


云南省易制毒特殊化学物品管理条例
云南省人民代表大会


（1997年1月14日云南省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）


第一条 为了加强对易制毒的特殊化学物品的管理，预防和惩治涉及制造毒品的违法犯罪活动，维护社会治安秩序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于禁毒的决定》以及有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称的易制毒的特殊化学物品（以下简称特殊化学物品），是指本条例附件所列举的，可供制造海洛因、甲基苯丙胺（冰毒）以及国务院规定管制的其他能够使人形成瘾癖的麻醉药品和精神药品的物品。
本条例附件所列特殊化学物品的品种需要变更的，由云南省人民政府确定并发布。
第三条 在本省行政区域内生产、经营、运输、使用特殊化学物品的单位和个人，必须遵守本条例。
第四条 各级人民政府应当加强对特殊化学物品管理工作的领导。
各级禁毒委员会负责对特殊化学物品管理工作的组织、协调和监督。
第五条 凡生产、经营、运输、批量使用特殊化学物品的，应当依照本条例规定申领许可证。发证机关应当简化手续，及时办证。
第六条 严禁非法生产、经营、运输和使用特殊化学物品；严禁非法运输、携带特殊化学物品进出境；严禁以任何方式向境外人员提供特殊化学物品制造毒品。
以贸易方式向本省境外周边国家及其他国家出口特殊化学物品的，严格按照国家对外贸易的有关规定和本条例的规定办理。
生产、科研、教学、医疗等单位和公民正当使用特殊化学物品的，依法予以保护；负有管理职责的国家机关、行业主管部门和经营单位应当热情服务，提供方便。
第七条 生产、经营特殊化学物品的，应当向县以上化工、轻工、医药等行业主管部门申请，经省级有关行业主管部门批准，发给特殊化学物品生产许可证、经营许可证后，向当地工商行政管理部门申请登记注册。工商行政管理部门应当在其营业执照上载明经营品种。
国家另有规定的，从其规定。
第八条 运输特殊化学物品的，其物主必须向当地的地、州、市公安机关办理运输许可证后，由持有交通行政管理部门核发的《道路特种物资运输许可证》的车主承运。
凡将特殊化学物品运往边境地区或者在边境地区范围内运输特殊化学物品的，公安、海关等部门应当加强检查，严格管理。
第九条 工业生产、科研、教学、医疗等单位确需批量使用特殊化学物品的，应当向所在地的地、州、市行业主管部门申领使用许可证后，方可向持有经营许可证和营业执照的单位购买。
第十条 省外单位和个人在云南省经营、运输特殊化学物品的，应当出具营业执照副本和所在省、自治区、直辖市行业主管部门或者有关部门发给的特殊化学物品经营、运输许可证明，由云南省公安厅会同有关行业主管部门审核换发经营许可证或者运输许可证后，方可从事经营、运输
活动。
第十一条 特殊化学物品的生产单位不得向无经营许可证的单位提供特殊化学物品。生产、经营单位不得向无使用许可证的批量使用单位提供特殊化学物品。从事运输的车主不得为无运输许可证的物主承运特殊化学物品。
第十二条 生产、经营、运输和批量使用特殊化学物品的单位，应当建立严格的管理制度，接受公安机关和行业主管部门的查验。
第十三条 未申领许可证，非法生产、经营、运输和批量使用特殊化学物品的，由县以上公安机关没收特殊化学物品、运输工具及其违法所得，并处五千元以上五万元以下罚款，责令停产停业，并对单位直接负责的主管人员和其他责任人员分别处一千元以上三千元以下罚款。
对违反本条例第十一条规定的，依照前款规定处以罚款或者由发证机关吊销许可证。
对依法没收的特殊化学物品，交省禁毒委员会指定的部门处理。
第十四条 冒领、骗领、伪造、买卖、转借许可证的，由公安机关处三千元以上五千元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条 非法买卖特殊化学物品的，非法运输、携带特殊化学物品进出境的，依法追究刑事责任。
明知他人制造毒品而为其提供特殊化学物品的，依照法律规定，以制造毒品罪的共犯论处。
第十六条 拒绝、阻碍国家机关工作人员执行职务的，由公安机关依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 负责办理特殊化学物品许可证件和负有管理、查缉特殊化学物品职责的国家机关工作人员，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 当事人对行政处罚或者对不核发许可证不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十九条 任何单位和个人发现非法生产、经营、运输、使用特殊化学物品的，应当向公安、工商等有关部门举报。
对执行本条例成绩显著和举报违法犯罪有功的单位或者个人，由主管部门或者人民政府予以表彰奖励。
第二十条 本条例规定的各种许可证，由省禁毒委员会统一制作。许可证实行年度检验制度。具体发证办法，由省级发证部门规定。
发证部门可以依照规定收取工本费。工本费收取标准由省物价、财政部门核定。
第二十一条 本条例具体应用的问题，由云南省禁毒委员会负责解释。
第二十二条 本条例自公布之日起施行。1990年4月19日云南省人民政府发布的《云南省严格管理四种特殊化学物品的规定》同时废止。

附件：云南省严格管理的易制毒特殊化学物品品种（共28种）
1、麻黄碱（左旋麻黄素）
2、麦角新碱
3、麦角胺
4、1—苯基—2—丙酮
5、伪麻黄碱（右旋麻黄
素）
6、麦角酸
7、Ｎ—乙酰邻氨基本酸
8、3，4—亚甲基二氧苯
基—2—丙酮
9、胡椒醛
10、黄樟脑
11、异黄樟脑
12、乙酸酐（醋酸酐）
13、丙酮（醋酮、二甲酮）
14、邻氨基苯甲酸
15、乙醚（醚、二乙醚）
16、苯乙酸
17、哌啶及基盐
18、丁酮（甲基乙基酮）
19、甲苯
20、高锰酸钾
21、硫酸，不含试剂
22、氯化氢（盐酸），不含
试剂
23、三氯甲烷（氯仿）
24、氯化铵（电盐、硇砂、
氯化亚）
25、氯化亚砜（二氯亚
砜、亚硫酰氯）
26、硫酸钡
27、氯化钯（二氯化钯、
钯碳）
28、醋酸钠（乙酸钠）



1997年1月14日