福建省福州市人大常委会


福州市物业管理若干规定



(2004年8月31日福州市第十二届人民代表大会
常务委员会第十六次会议通过
2004年12月3日福建省第十届人民代表大会
常务委员会第十二次会议批准）

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。
第三条 福州市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县（市、区）房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　街道办事处（乡镇人民政府）负责指导监督日常物业管理活动。
　　第四条 房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第五条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守社会公德、业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第六条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。
　　物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或者规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
　　第七条 零散建设的未实施物业管理的区域可以由村（居）民委员会管理或者由物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下，根据需要与合理原则划定物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。
　　第八条 在一个物业管理区域中，业主入住率达百分之五十以上，或者首套房屋交付使用满两年的，经百分之十以上业主或者建设单位书面提议，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
　　首次业主大会会议上业主的投票权按业主拥有房屋的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。未售出房屋的建设单位所持的投票权最高不超过全部投票权的百分之三十。
　　首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则的规定确定。
　　第九条 物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。
　　第十条 同一个物业管理区域内业主超过二百户(含公寓、写字楼、商场、车库)的，可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。
　　同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。
　　第十一条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期不超过三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守《业主公约》和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。
　　在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经全体业主投票权三分之二以上决定授权，业主委员会可以代表全体业主依法行使民事诉讼权利。
　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。
　　第十三条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责，支持村（居）民委员会开展工作，并接受其指导监督。
　　村（居）民委员会应当协助有关部门调处业主与业主、业主与物业管理企业之间的纠纷。 第十四条 物业管理企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。
　　第十五条 物业管理企业的基本权利：
　　（一）按物业服务合同的约定收取费用；
　　（二）劝阻和制止违反社会公德、业主公约和物业管理制度的行为；
　　（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
　　（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷；
　　（五）法律、法规规定的其他权利。
　　第十六条 物业管理企业的基本义务：
　　（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业管理服务，建立重大事项汇报制度。接受业主咨询和监督；
　　（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
　　（三）每半年公布一次涉及住户的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况；
　　（四）合同终止之日起三十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；
　　（五）法律、法规规定的其他义务。
　　第十七条 物业服务应当包括下列基本内容：
　　（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
　　（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；
　　（三）道路维护，车辆停放秩序管理；
　　（四）安全防范和维护公共生活秩序。
　　第十八条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。
　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第十九条 建设单位在销售物业前，应当制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。
　　第二十条 物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应对物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后，双方应当按照规定签订承接验收书。
　　第二十一条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，不足五十平方米的，应当按照五十平方米配置；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。
　　按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。
　　第二十二条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：
　　（一）物业管理用房；
　　（二）垃圾集散间、厕所；
　　（三）按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权；
　　（四）住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所；
　　（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。
　　第二十三条 利用物业的部分共有部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有，利用物业的全体共有部位获取的收益归全体业主所有。
　　获取的收益主要用于补充专项维修资金。
　　第二十四条 车辆在公共停车场所的停放、收费和管理等事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　治安、消防、抢险、救护、环卫、执法等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。
　　第二十五条 物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。
　　物业管理企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。
　　第二十六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价按有关规定制定，定期公布。
　　物价部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。
　　第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊。
　　物业管理企业可以接受委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。
　　未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业管理企业代收代付有关费用，不得向物业管理企业扣收业主应承担的有关费用。
　　第二十八条 物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。
　　第二十九条 物业服务合同终止时，业主委员会与新、旧物业管理企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督旧物业管理企业清理债权债务、移交物业管理用房、设备设施、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后旧物业管理企业应当及时退出该物业管理区域。
　　第三十条 移交小组认为清理债权债务有困难时，可以委托有资质的中介机构进行清算，费用由旧物业管理企业、业主按照职责承担。
　　第三十一条 在国家规定的保修期内，物业的维修由建设单位负责；保修期满后，业主对其专有的部分实施维修、管理，物业管理企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。
　　物业管理企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和使用人应当给予配合。
　　第三十二条 物业管理应当建立专项维修资金制度，专项维修资金属业主所有。
　　物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
　　专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用和管理具体实施办法由市人民政府依照国家有关规定另行制定。
　　第三十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守法律法规的有关规定。
　　第三十四条 在物业管理区域内，对违反物业装饰装修和使用、治安、环境保护、计划生育等法律法规的行为，物业管理企业应当劝阻制止，并及时向有关行政部门报告，有关行政部门应当及时依法处理。
　　第三十五条 违反本规定，物业管理企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业管理企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。
　　第三十六条 违反本规定，物业管理企业未依法备案物业服务合同，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期报送备案，逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。
　　第三十七条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。
　　第三十八条 违反本规定，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令其限期重新制定，逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。
　　第三十九条 违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚。

第四十条 本规定自2005年1月1日起施行。
　　1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。


中共中央 等?


中共中央、国务院批转公安部关于做好劳动教养工作的报告的通知
中共中央、国务院



现将公安部《关于做好劳动教养工作（注解：一九八三年五月中共中央、国务院决定，劳动教养工作由司法行政机关领导管理。）的报告》转发给你们，望认真研究，贯彻执行。
我们在集中力量进行经济建设的过程中，对社会上一定范围内存在的阶级斗争仍然必须保持高度的警惕。我们一定要坚持无产阶级专政，加强社会主义法制，坚决而又准确地打击各种破坏社会主义的犯罪活动，以维护整个社会的政治安定，保障各项建设事业的顺利进行。加强和改善劳
教管理，加强思想政治教育，做好劳动教养工作，是维护社会治安的一项重要措施，需要作为一项长期任务来抓。各省、市、自治区和大中城市的党委和人民政府，要切实加强领导，统筹规划，并督促有关机关、团体和解放军积极配合，大力支持公安机关做好这个工作。
目前的劳教、劳改工作，不少地方由于领导重视，是做得比较好的。但也有些劳教、劳改单位，管理很差，甚至采取很愚昧、很野蛮的办法对待劳教、劳改人员。这种现象不能再继续下去，必须通过整顿，切实加以纠正。

关于做好劳动教养工作的报告


不久前，我们召集各省、市、自治区主管劳教工作的公安厅、局长对做好劳动教养工作进行了座谈。现报告如下：
去年一个时期，城市治安情况不好，有多方面原因。从根本上说，这是林彪、“四人帮”十年破坏造成的恶果。从公安工作上看，原因之一，是我们没有充分运用劳动教养的手段，把应该收容劳教的人收容起来；有些劳教单位对收容起来的人也没有很好地进行教育改造，少数人解除劳
教后又重新违法犯罪，使违法犯罪活动得不到有力的制止。我国社会上不仅有极少数反革命分子和其他刑事犯罪分子的破坏活动，而且还经常有一些大法不犯，小法常犯，屡教不改的青少年进行违法犯罪活动。这种现象是同我国在一定范围内还存在阶级斗争分不开的。所以我们不应把劳动
教养看成只是目前整顿治安的权宜之计，而应看成是长时期内维护社会秩序，巩固无产阶级专政的一项重要措施。我们必须树立长期做好劳动教养工作的思想，把符合劳动教养条件应该收容的人尽可能地收容起来。劳动教养是一种强制性的教育改造措施，是处理人民内部矛盾的一种方法。
对劳动教养人员必须实行教育、挽救、改造的方针，在严格管理的条件下，通过艰苦细致的政治思想工作、文化技术教育和生产劳动锻炼，把绝大多数人改造成为建设社会主义的有用之材。当前，劳动教养工作的任务是十分繁重和艰巨的，既要解决新收劳教人员所需场所、经费、干部、武
装等问题，还要把现有劳教场所切实整顿好，逐步提高改造工作的水平。
为此，当前急需解决以下几个问题：
一、劳动教养场所问题。经调查，许多地区通过调整、改建、扩建现有的劳改、劳教、强劳场所，可以基本解决；北京、天津等一些省、市、自治区，由于场所缺得多，需要立即收回过去交出的一些劳教、劳改场所，才能适应当前的需要。至于从明年起陆续收容的劳教人员所需场所问
题，现在也要抓紧解决。我们建议：凡是“文化大革命”中交出的监狱、劳改、劳教场所，原则上都应交回公安机关，特别是那些适合办劳教的场所，要尽快交回来。具体交回哪些场所，由各省、市、自治区公安机关提出方案，报请党委、人民政府批准，加以解决。
二、劳动教养经费和基建问题。各地反映，今年新收劳教人员所需经费大多未列入地方预算，所需基建大多未列入地方基建计划，迫切要求解决这些问题。经我们与财政部、国家计委、国家劳动总局共同研究，劳教场所是强制性的教育改造单位，收支、盈亏要列入地方财政预算，劳教
的生产、生活和教育用房及设备等基本建设，要列入地方基建计划，由地方安排解决。
三、干部问题。除现有劳教工作干部外，拟主要从部队转业的营、连、排级干部和劳教、劳改单位现有职工中选拔。具体办法由中央组织部、国家人事局、财政部、国家劳动总局和公安部联合发文下达。
现有劳教、劳改工作干部大多数是五十年代就开始从事这项工作的，他们中的绝大多数同志在工作中是作出了不少成绩的。但是，他们工作时间长，条件差，斗争复杂，工资福利待遇低，生活上有不少困难。为了调动这部分干部的积极性，使他们能安下心来做好劳教、劳改工作，必须
合理解决他们工作上、生活上的具体困难和某些特殊需要。经与财政部、国家劳动总局商议：（一）对劳教、劳改工作干部实行岗位补贴，补贴范围和标准，由公安部商同有关部门作出规定。（二）劳教、劳改工作干部，应按照着装规定着民警服装，分期分批解决。
四、武装问题。目前，全国劳教单位劳教护卫武装人员和劳改看守武装人员较少，我们建议：中央批准我们在今明两年内增加武装民警的征兵名额，以补充劳教护卫武装和劳改看守武装的缺额。由国家编委、财政部、公安部联合下达编制和经费，由公安部向总参提出征兵名额，由总参
代征。
五、劳动教养政策问题。
（一）收容劳教的范围。有的省提出对家居农村符合劳教条件的人，也要收容劳教。我们意见：仍应按一九七九年十一月《国务院关于劳动教养的补充规定》第二条“劳动教养收容大中城市需要劳动教养的人”的规定执行。对家居农村而流窜到城市、铁路沿线和大型厂矿作案的人，可
按今年二月《国务院关于将强制劳动和收容审查两项措施统一于劳动教养的通知》第二条规定办理，即：“对于有轻微违法犯罪行为又不讲真实姓名、住址，来历不明的人，或者有轻微违法犯罪行为又有流窜作案、多次作案、结伙作案嫌疑需要收容查清罪行的人，送劳动教养场所专门编队
进行审查。”这样就基本上把农村流窜城市作案的犯罪分子管住了。
为了正确执行劳动教养政策，保证收容质量，要严格审批手续，不符合劳动教养条件的，坚决不收。决定收容劳动教养的，在送劳教场所前，要征求本人所在单位或街道组织的意见，向本人和家属宣布劳教的根据和时间。要认真处理本人和家属的申诉。
（二）劳教人员的生活待遇。有的地区提出，一九五七年《国务院关于劳动教养问题的决定》中规定：“对被劳动教养的人，应当按照其劳动成果发给适当的工资”，一九七八年中央批转的《公安部关于第三次全国治安工作会议纪要》中又规定给劳教人员发生活费，这两个规定不一样
。今后对劳教人员是发工资，还是发生活费？我们意见：为了有利于改造，对劳教人员的生活待遇，应按今年人大常委重新公布的一九五七年《国务院关于劳动教养问题的决定》发给适当工资的规定执行。每月发多少工资，采取什么工资形式，由各地从实际情况出发，按照劳教人员参加的
生产类型以及他们劳动的数量和质量确定。
（三）对劳教人员的管理问题。劳动教养人员与劳动改造罪犯性质不同，应当严格分开。对他们要单设场所管理，不能和犯人混在一起，更不能把他们当犯人看待。既要严格管理，又要允许他们对学习、生产、生活提意见，让他们过一定民主生活。
（四）送劳动教养前有工作的人，在劳动教养期间是否开除公职的问题。我们意见：为了稳定劳教人员的情绪，减少教育改造的阻力，便于劳教期满后的就业，一般应保留公职。劳教期间表现好的，回原单位安排工作；不适宜回原单位的人，或原来没有工作的人，到劳教前户口所在地
的街道进行就业登记，由街道根据生产、事业的需要，逐步安置就业。
六、整顿问题。对现有劳教单位和强制劳动、收容审查场所，要一个个认真加以整顿，切实解决目前存在的问题。特别是对管理混乱、违法乱纪严重的收容审查站（所），要迅速整顿，加强领导和管理，建立起正常的改造和生活秩序，有计划、有步骤地改为劳动教养的场所。对劳教工
作干部队伍要整顿、充实、提高。整顿，主要是思想整顿，提高干部对劳教性质、方针、任务的认识，使他们热爱劳教工作，同时要加强法制观念，改进工作作风。现在，有些劳教场所内随便打骂、体罚、虐待劳教人员的现象很严重，必须坚决纠正。充实，就是补充干部的缺额，特别要充
实年富力强、政策水平较高、工作能力较强的领导干部，充实有教育经验又热心教育工作的青年教师和青年干部担任文化、技术教员，加强思想政治教育和改造工作。对年老体弱多病不能坚持正常工作的干部，要妥善安置。提高，就是加强培训，提高干部的政策、业务水平。各省、市、自
治区应建立从事劳教、劳改工作的干部学校，轮训干部。争取在三、五年内，把干部轮训一遍。经过整顿，使劳教场所真正办成把违法犯罪的青少年改造成为新人的学校。
教育、改造劳教人员，实际上主要是教育、改造有轻微违法犯罪的青少年问题。我们能够把这一部分人迅速、有效地教育改造成为现代化建设的有用之材，这是社会主义制度优越性的一种表现。我们希望各省、市、自治区和大中城市的党委和政府，加强对劳动教养工作的领导。公安部
成立劳动教养工作管理局，各省、市、自治区和大中城市公安机关亦应设立劳动教养工作机构，具体管理这项工作。希望检察、民政、财政、计划、劳动、生产、宣传、教育、工、青、妇和解放军等有关部门积极配合，大力支持公安机关，共同办好劳动教养场所，做好劳动教养工作。
以上报告，如无不当，请批转各省、市、自治区党委、人民政府研究执行。



1980年9月14日